Arsa karşılaştırırken sadece metrekare fiyatına bakmak yanıltır mı?

Evet, sadece m² fiyatına bakmak yanıltabilir. Asıl önemli olan, arsanın ne kadarının kullanılabildiği ve yapılaşmanın ne kadar kolay olduğudur.

Basit bir karşılaştırma tablosunda şu başlıklar bulunabilir:

1. İmar ve yapılaşma: Konut/ticaret/tarım niteliği, emsal (KAKS), taban alanı (TAKS), kat/yükseklik, çekme mesafeleri ve plan notları.
2. Yasal erişim: Kadastro yolu veya imar yolu var mı, yola cephe kaç metre, fiilî yol ile resmî yol aynı mı?
3. Parsel şekli ve kullanılabilir alan: Dikdörtgen veya düzenli şekil, dar cephe, üçgen/kırıklı yapı, ifraz veya tevhit ihtiyacı.
4. Eğim ve zemin: Eğim oranı, istinat duvarı ihtimali, dolgu/kazı gereksinimi ve zeminle ilgili riskler.
5. Altyapı: Elektrik, su, kanalizasyon, doğalgaz, internet ve bağlantı mesafeleri. “Yakında” ifadesi yerine parsel sınırında veya bağlantı maliyetiyle değerlendirin.
6. Tapu ve kısıtlar: Hisse durumu, şerh, irtifak, haciz, enerji nakil hattı, dere/taşkın alanı ve kamulaştırma ihtimali.
7. Konum: Ana yola, yerleşime, toplu taşımaya, okul ve sağlık hizmetlerine mesafe; gürültü ve çevre kullanımları.
8. Maliyetler: Sadece satış fiyatı değil; harçlar, altyapı bağlantısı, zemin hazırlığı, istinat, yol ve olası proje giderleri.

Öncelik sırası pratik olarak şöyle kurulabilir:

1. İmar ve hukuki durum → 2. Yasal ulaşım → 3. Yapılabilir alan → 4. Eğim/zemin → 5. Altyapı → 6. Konum ve çevre → 7. Fiyat.

Örneğin 500 m² ve 1.000 TL/m² olan bir parsel, eğim ve çekme mesafeleri nedeniyle daha az yapılaşabilirken; 700 m² ve 1.300 TL/m² olan başka bir parsel daha düzenli ve avantajlı olabilir. Bu nedenle m² fiyatını, kullanılabilir/yapılabilir m² ve toplam ek maliyetle birlikte değerlendirmek daha sağlıklıdır.

Tabloda şu sütunlar yeterli olur:


İmar ve tapu bilgileri için ilgili belediye ile Tapu ve Kadastro kayıtlarından güncel doğrulama yapılmadan yalnızca ilan bilgisine göre kıyaslama yapılmamalıdır.