Lk arsa araştırmasında doğru sıra, öncelikle arsanın hukuki ve imar durumunu incelemek, ardından konumunu, fiziksel özelliklerini ve yatırım değerini değerlendirmektir. Emlak34 bünyesinde arsa yatırım danışmanlığı yaparken aşağıdaki sırayla ilerlenmesini öneririm.
İlk arsa araştırmasında izlenecek 10 adım
1. Tapu ve mülkiyet kontrolü.
İlk olarak taşınmazın tapu bilgileri incelenir.
- Ada ve parsel numarası.
- Tapu alanı.
- Müstakil veya hisseli mülkiyet.
- Malik sayısı.
- İpotek, haciz, şerh ve irtifak hakları.
- Tapu niteliği.
2. İmar durumu araştırması.
Arsanın yatırım değerini belirleyen en önemli incelemelerden biridir.
- Konut, ticaret veya sanayi imarı.
- Emsal (kaks)
- Taks
- Yençok veya kat sınırı.
- Çekme mesafeleri.
- Parselin yapılaşma koşulları.
- 1/5000 nazım ve 1/1000 uygulama imar planları.
3. Belediye ve plan notlarının incelenmesi.
İlgili belediyeden güncel imar durumu ve plan notları alınır. Bölgeye ilişkin plan değişiklikleri, askıdaki planlar ve varsa plan iptal kararları araştırılır.
4. Kadastro ve parsel konumu.
- Parselin koordinatları.
- Kadastro yoluna cephesi.
- Parsel sınırları.
- Komşu parseller.
- Yola terk veya ihdas ıhtımalı.
- Fiili kullanım ile tapu bilgilerinin uyumu.
5. Araziyi yerinde görme.
Harita üzerinden yapılan inceleme yeterli değildir. Mutlaka araziye gidilmelidir.
- Arazi eğimi.
- Zemin ve toprak yapısı.
- Yol bağlantısı.
- Elektrik, su ve kanalizasyon.
- Çevredeki yapılaşma.
- Fiili işgal veya kullanım durumu.
6. Bölgesel gelişim analizi.
Arsanın bulunduğu bölgenin geleceği araştırılır.
- Yeni ulaşım projeleri.
- Sanayi ve ticaret yatırımları.
- Konut projeleri.
- Belediye yatırımları.
- Nüfus hareketleri.
- Bölgedeki yeni imar çalışmaları.
7. Çevre emsal araştırması.
Benzer özellikteki arsaların satış değerleri karşılaştırılır.
- Güncel ilan fiyatları.
- Gerçekleşmiş satışlar.
- Metrekare birim fiyatları.
- İmar haklarına göre fiyat farklılıkları.
- Bölgedeki arz ve talep.
İlan fiyatları ile gerçekleşmiş satış fiyatlarının aynı olmadığı dikkate alınmalıdır.
8. Hukuki ve teknik risk analizi.
Özellikle şu konular araştırılır:
- Kamulaştırma
- Sit alanı ve koruma kararları.
- Orman veya mera sınırları.
- Tarım arazisi kısıtlamaları.
- Dere yatağı ve taşkın riski.
- Jeolojik ve afet riskleri.
- Mahkeme kararları ve imar kısıtlamaları.
9. Yatırım getirisi ve maliyet hesabı.
Arsanın mevcut değeri ile gelecekteki potansiyeli karşılaştırılır.
- Satın alma maliyeti.
- Tapu harcı ve diğer masraflar.
- İmar uygulaması ve altyapı maliyetleri.
- Muhtemel yapılaşma değeri.
- Tahmini satış süresi.
- Olası yatırım getirisi.
10. Nihai yatırım kararı.
Bütün incelemeler tamamlandıktan sonra arsa üç kategoride değerlendirilir:
- Alınabilir: Hukuki ve teknik açıdan uygun, fiyatı piyasa koşullarına göre makul.
- Şartlı alınabilir: Çözülmesi gereken imar, yol veya mülkiyet sorunları var.
- Uzak durulmalı: Ciddi hukuki, teknik veya ekonomik risk taşıyor.
