Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi nedir?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, ileride taşınmaz satışının yapılmasını konu alan bir taahhüttür. Sözleşmeyi imzalamak veya bedelin bir kısmını ödemek, tek başına tapuda malik olduğunuz anlamına gelmez. Araştırmada vaat edilen işlemle bugün gerçekleşen mülkiyet devrini ayrı izleyin.

Satış vaadi hangi şekle bağlıdır?​

Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddesindeki genel kural, taşınmaz satış vaadinin resmî şekilde düzenlenmesidir. Özel kanuna tabi işlemlerin istisnaları ayrıca değerlendirilir. Tarafların kendi hazırladığı adi yazılı metin, yalnız başlığına “satış vaadi” yazıldığı için bu şartı sağlamaz. Hazırlanan belgenin gereken resmî şekli karşılayıp karşılamadığını imzadan ve ödemeden önce doğrulatın.

Kapora makbuzu, emlakçıyla yapılan hizmet sözleşmesi ve satış vaadi aynı belgenin farklı adları değildir. Her birinin tarafı, konusu ve hukuki sonucu kendi metni üzerinden incelenmelidir. Ödeme açıklamasıyla eksik sözleşme şeklini tamamladığınızı varsaymayın.

Vaat edilen taşınmaz ve işlem belirli mi?​

Belgede kimlerin hangi sıfatla yer aldığını ve vaat edilen taşınmazın nasıl tanımlandığını güncel kayıtlarla karşılaştırın. Yalnız ilan numarası veya sokak adresiyle yetinmeyin; ada/parsel, varsa bağımsız bölüm ve vaat edilen payın doğru taşınmaza bağlandığı anlaşılsın.


Örneğin gelecekte oluşturulacağı söylenen bir bölümün tanımı, mevcut tapuda kayıtlı bölüm numarasıymış gibi kabul edilmemelidir. Proje ve kayıt durumunu, vaat edilen sonucun hangi işlemlere bağlı olduğunu ayrıca araştırın. Vaat sözleşmesinin varlığını yapı ruhsatı veya tamamlanma garantisi saymayın.

Tapuya şerh verilmesi neyi değiştirir?​

Türk Medeni Kanunu’nun 1009. maddesi, taşınmaz satış vaadinden doğan hakların tapu kütüğüne şerh edilebilmesini düzenler. Şerhle bu haklar, taşınmaz üzerinde sonradan hak kazananlara karşı ileri sürülebilir. Bunun etkisini “artık malik oldum” şeklinde yorumlamayın; şerh mülkiyet devri değildir.

Sözleşmede şerh verileceğinin yazmasıyla tapu kaydında şerhin gerçekten bulunması da ayrı durumlardır. Güncel kayıt ve dayanak belgeyi karşılaştırın. Önceden mevcut hakları, kısıtlamaları ve somut şerhin durumunu hukuki incelemeye dahil edin; tek bir satırdan bütün alım risklerinin ortadan kalktığı sonucunu çıkarmayın.

Sık sorulan sorular​

Satış vaadi tapu devri yerine geçer mi?​

Tek başına geçmez. Taahhütle mülkiyetin kazanılmasını ayrı değerlendirin.

Sözleşme yerine getirilmezse ne yapılır?​

Resmî belgeyi, ödeme ve bildirim kayıtlarını, güncel tapuyu birlikte inceletin. İfa veya başka taleplerle süreler somut dosyaya göre belirlenir; yalnız sözleşme başlığından otomatik sonuç çıkmaz.