Paydaşların taşınmazı birlikte yönetmesi için hangi konular yazılı olmalı?

Paydaşların taşınmazı birlikte yönetmesi için yazılı düzenleme yapılırken yalnız “kararları çoğunlukla alırız” demek yeterli değildir. Önce mülkiyet türünü, yapılacak işleri ve kimin hangi yetkiyle hareket edeceğini belirleyin. Paylı mülkiyet kurallarını mirasçılar arasındaki elbirliği yönetimine aynen taşımayın.

Kullanım düzeniyle yönetim yetkisini ayırın​

Kullanım anlaşması hangi alanın nasıl kullanılacağını ve ortak geçişleri açıklayabilir. Ancak belirli bir köşeyi kullanmak, bütün taşınmazı kiraya verme veya herkes adına sözleşme imzalama yetkisi demek değildir. Anlaşmada takip, karar, sözleşme ve ödeme görevlerini ayrı yazın.

Türk Medeni Kanununun 689. maddesi, paydaşların oybirliğiyle farklı yararlanma, kullanma ve yönetim düzeni kurabilmesini; bazı zorunlu ve ivedi koruma yetkilerinin ise kaldırılamamasını düzenler. Metni hazırlarken bu sınırları gözetin.

Her işe tek çoğunluk uygulamayın​

TMK 690 olağan yönetimi, 691 önemli yönetim işlerini ayrı ele alır. 691 kapsamındaki işler için hem pay hem paydaş çoğunluğu aranır; yalnız metrekare veya yalnız kişi sayısıyla karar tamamlanmış sayılmaz. 692’deki olağanüstü işler ve bütün mal üzerinde tasarruflarda ise, maddede belirtilen aksi düzenleme koşulu saklı kalmak üzere bütün paydaşların kabulü esastır.

Bu ayrımı otomatik bir listeye çevirmeyin. Küçük onarım ile daha geniş yapı işi veya amacın değiştirilmesi, gerçek kapsamıyla sınıflandırılmalıdır. Sözleşmedeki genel “yönetici” unvanını tek başına sınırsız temsil yetkisi kabul etmeyin.

Gideri, koruma önlemini ve yeni paydaşı düşünün​

Kanunun 694. maddesi, aksi hüküm olmadıkça gider ve yükümlülüklerin pay oranında karşılanmasını düzenler. Teklif, onay, gerçek ödeme ve yapılan işi eşleştirin; fatura bulunmasıyla bütün tarafların belirli işi kabul etmiş olmasını aynı saymayın.

689 ve 693 kapsamındaki koruma yetkilerini, her işin sınırsız yapılabileceği sonucuna çevirmeyin. Anlaşmanın ve kararların sonradan paydaş olanlara etkisi için 695’teki taşınmazlara özgü şerh koşulunu ayrıca inceleyin. Eldeki imzalı metnin kendiliğinden tapuya şerh edilmiş olduğunu varsaymayın.

Sık sorulan soru​

Yönetim anlaşması taşınmazı fiziksel olarak bölmüş olur mu?​

Kullanım ve yönetimi düzenlemek, tek başına ayrı parsel veya mülkiyet devri oluşturmaz. Hangi sonucun istendiğini belirleyerek gereken resmî işlemleri ayrıca değerlendirin.