Oturma hakkı ile kira ilişkisi arasındaki fark nedir?

Oturma hakkı, bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi veren haktır. Kira ise kiraya verenin kullanımı veya kullanımla birlikte yararlanmayı, kiracının da kararlaştırılan kira bedelini üstlendiği sözleşme ilişkisidir. Bir kişinin evde yaşaması, bu iki dayanak arasında hangisinin bulunduğunu tek başına açıklamaz.

Oturma hakkının kişiye bağlı niteliğini bilin​

Türk Medeni Kanununun 823. maddesi, oturma hakkının başkasına devredilemeyeceğini ve mirasçılara geçmeyeceğini düzenler. Kanunda aksine hüküm bulunmadıkça intifa hakkına ilişkin hükümler uygulanır. Bu nedenle “evde oturma izni verildi” sözü ile taşınmaz üzerinde kurulmuş oturma hakkını aynı kabul etmeyin.

Sözleşmeyle taşınmaz üzerinde ayni hak kurulması bakımından kuruluş belgesi ve sicil araştırması önemlidir; 823. maddenin intifaya yaptığı gönderme ile 795. maddedeki tescil çerçevesini birlikte değerlendirin. İleri sürülen hakkın dayanağını, hangi bina veya bölümü kapsadığını ve varsa süre/koşulunu inceleyin. Yalnız belge başlığından bütün kullanım sınırlarını çıkarmayın.

Aynı evde yaşamak farklı dayanaklara bağlı olabilir​

Türk Borçlar Kanununun 299. maddesi kirayı, 379. maddesi ise bir şeyin karşılıksız kullanımının bırakıldığı kullanım ödüncünü düzenler. Aile içi izin veya başka bir anlaşma da ayrıca araştırılabilir. Kira ödenmemesi, kendiliğinden tapuya bağlı oturma hakkı bulunduğunu göstermez.


Konut kiralarında alt kira veya kullanımı üçüncü kişiye bırakma için TBK 322'de kiraya verenin yazılı rızası şartı düzenlenir. Bu, oturma hakkını başkasına devretme yasağıyla aynı kural değildir. İki ilişkiye aynı “yerime başkası geçer” sonucunu uygulamayın.

Birlikte yaşayacak kişileri ve giderleri ayrıca okuyun​

TMK 824'e göre kapsam, genel olarak hak sahibinin kişisel ihtiyaçlarına göre belirlenir. Hak açıkça şahsına özgülenmedikçe hak sahibi ailesi ve ev halkıyla oturabilir; binanın bir bölümü üzerindeki hak, ortaklaşa kullanılmak üzere özgülenen yerlerden yararlanmayı da kapsar. Başkasına devredememe ile aile ve ev halkıyla birlikte yaşama aynı soru değildir.

TMK 825 giderlerde hakkın kapsamını ve malikle birlikte kullanımı ayırır. Hak, binanın veya bir bölümünün tamamından yararlanma yetkisi veriyorsa, o bina veya bölümün muhafazası ve olağan bakımı için gerekli onarım ve yenileme giderleri hak sahibine aittir. Malikle birlikte kullanımda bakım ve onarım giderleri malike aittir. Buradan bütün bina giderlerinin her durumda tek kişiye ait olduğu sonucu çıkarılmaz; gider kalemi ve hakkın kapsamı ayrı belirlenir.

Satın alma veya kullanım görüşmesinde hakkın kim lehine olduğunu, hangi alanı kapsadığını ve süre/koşulunu aynı belge üzerinden kontrol edin. Malik ile hak sahibinin farklı kişiler olması, alıcının yalnız satıcının sözlü açıklamasıyla yetinmemesi için özellikle önemlidir.

Sık sorulan soru​

Hak sahibinin yakını evde kalıyorsa hakkı mirasla devralmış mı olur?​

Birlikte yaşama olanağı, hakkın mirasla geçmesi değildir. Hak sahibinin ölümünden sonra başka bir kişinin kullanımının hangi bağımsız dayanağa bağlı olduğu ayrıca incelenir; yalnız daha önce aynı evde kalmış olmasıyla miras yoluyla oturma hakkı kazandığı söylenemez.