Muvazaalı taşınmaz devri ne demektir?

Muvazaalı taşınmaz devri, tarafların dışarıya açıkladıkları işlemle gerçek ortak iradelerinin uyuşmadığı iddiasını anlatır. Muvazaa, bir tarafın sonradan sözleşmeden hoşnut olmaması veya bedeli düşük bulmasıyla aynı şey değildir. Önce görünürdeki işlem, ileri sürülen gerçek anlaşma ve bu iddiayı destekleyen olgular ayrılmalıdır.

İşlemin adından önce gerçek iradeyi araştırın​

Türk Borçlar Kanununun 19. maddesi, sözleşmenin türü ve içeriğinde kullanılan sözcüklerle yetinmeyip gerçek ve ortak iradeyi esas alır. Yalnız görünüş yaratılıp gerçekte hiçbir işlem istenmemesi mutlak muvazaa; başka bir işlemin görünürdeki işlemle gizlenmesi nispi muvazaa olarak açıklanır. “Satış” yazılı bir kayıtla gerçekte bağış yapıldığı iddiasında, hangi gerçek anlaşmanın ileri sürüldüğü belirlenmelidir. İki tarafın ortak görünüşüyle yalnız bir tarafın sonradan itirazı aynı olgu değildir.

Yargıtay'ın 2022/595 E., 2023/945 K. sayılı HGK kararındaki genel açıklama bu görünüş/gizli işlem ayrımını ele alır. Kararın mirasbırakanın amacına ilişkin özel kısmını ise her taşınmaz devrine aynı koşulla uygulamayın; muris muvazaası ayrı bir kapsamdır.

Gizli işlem var diye geçerli olduğunu varsaymayın​

TMK 706 ve TBK 237 taşınmaz mülkiyetinin devri ile satışın resmî şekil koşullarını düzenler. Görünürdeki işleme ilişkin sorun bulunması, gizlendiği söylenen işlemin bütün koşulları sağladığını göstermez. Şekil ve gerçek hukuki sebep, somut kayıtla ayrıca değerlendirilmelidir.

İşlem tarihli tapu ve resmî senedi, varsa sözleşme ve ödeme kayıtlarını, sonraki devirleri kronolojik dosyalayın. Tek bedel rakamını veya aile ilişkisinin varlığını otomatik sonuç gibi sunmayın. Yetkili kanaldan erişilemeyen belgeyi incelenmiş kabul etmeyin.

Üçüncü kişinin durumunu ayrı ele alın​

TMK 1023–1025 bakımından sonraki kişinin durumu ayrıca değerlendirilir; yolsuz tescil rehberi bu ayrımı açıklar. Görünürdeki işlemle gerçek irade uyuşmazlığını saptamak, bütün sonraki kayıtlar için otomatik iptal kararı vermek değildir. Hukukçuya yalnız istenen sonucu değil, gerçek anlaşmanın ne olduğunu ve hangi belgeyle desteklendiğini de açıklayın.

Sık sorulan soru​

Tapuda işlem tamamlandıysa muvazaa iddiası araştırılamaz mı?​

Tescil, bütün hukuki sebep ve irade sorunlarını kendiliğinden ortadan kaldırmaz. İddianın dayanağı, ispatı ve korunabilecek üçüncü kişi hakkı birlikte incelenmelidir; yalnız genel tanımdan kişisel dava sonucu çıkarılmaz.