Mülkiyetin saklı tutulması taşınmazlarda nasıl değerlendirilir?

Taşınmaz satışında “bedel bitene kadar mülkiyet satıcıda kalır” cümlesini görünce, taşınır mallardaki mülkiyeti saklı tutma düzeninin aynen uygulanacağını varsaymayın. Ödeme planı, mülkiyetin devri, anahtar teslimi ve alacağın güvencesi farklı konulardır. İmzadan önce cümlenin hangi hukuki sonucu hedeflediğini açıklığa kavuşturun.

Taşınır kuralını konut satışına taşımayın​

Türk Medeni Kanununun 764. maddesi, taşınır mülkiyeti bölümünde mülkiyetin saklı tutulmasını düzenler. Buradaki noterlik özel sicilini, taşınmaz tapusuna aynı kaydın işlenebileceği bir yol gibi okumayın.

Türk Borçlar Kanununun 243. maddesi taşınmazın koşula bağlı satışında koşul gerçekleşmeden tescil yapılamayacağını ve taşınmaz satışında mülkiyeti saklı tutma koşulunun da tescil edilemeyeceğini belirtir. Bu iki hükümden, her ödeme ertelemesi veya vadeli satışın yasak olduğu sonucu çıkmaz; kurulmak istenen işlem doğru seçilmelidir.

Senedi tutmakla mülkiyeti tutmayı eşitlemeyin​

Fiziksel tapu senedinin satıcıda kalması sicildeki hakkı kendiliğinden koruyan bir kayıt değildir; senetle sicil ayrımı bu konuyu açıklar. Alıcının anahtarı kullanması da tek başına tescilin veya bütün borcun tamamlandığını göstermez.

Sözleşmede ödeme ve tescil tarihleri farklıysa aradaki dönemdeki kullanım, gider ve belge teslimini ayrıca açıklayın. Tarafların neyi imzalayacağı, hangi ödemenin hangi işlemle eşleşeceği belli olsun. Ödeme dekontlarını da ilgili taksit ve sözleşme maddesiyle eşleştirin. Bir belgenin adını “saklı mülkiyet” koymak, kanunun izin vermediği tescil sonucunu oluşturmaz.

Alacak güvencesini ayrıca inceletin​

TMK 893–894 satıcının satış alacağına ilişkin kanuni ipotek istemini ve tescil koşulunu ayrıca düzenler. İpotek, mülkiyetin satıcıda saklı kalmasıyla aynı hak değildir; gerekli işlem ve süreler somut dosyada incelenir. Sözleşmeye güvence yazmakla güvence hakkının sicilde tamamlanmasını da ayırın.

Sık sorulan soru​

Son taksit ödenmezse ev otomatik olarak satıcıya döner mi?​

Yalnız bu cümleden otomatik mülkiyet dönüşü veya tahliye yetkisi çıkarılmaz. Sözleşme, tescil, güvence ve kullanılabilecek hukuki yol birlikte değerlendirilmelidir.