Hisseli taşınmazda yönetici atanması hangi amaçlarla gündeme gelir?

Hisseli taşınmazda bir kişiyi yönetim işlerini takip etmek için görevlendirmek; bakım tekliflerini toplamak, tahsilat ve ödeme kayıtlarını tutmak veya ortak kullanım sorunlarını izlemek için gündeme gelebilir. “Yönetici” adı tek başına taşınmazı satma, her sözleşmeyi yapma veya diğer paydaşların haklarını kaldırma yetkisi vermez. Önce mülkiyet türünü ve verilmek istenen görevi belirleyin.

Paydaş yönetimi ile apartman yönetimini ayırın​

Burada Türk Medeni Kanununun 688–695. maddelerindeki paylı mülkiyet çerçevesi söz konusudur. Kat mülkiyetine geçmiş apartmanın yöneticisine ilişkin düzeni, hisseli arsanın yönetimine doğrudan kopyalamayın. Elbirliği mülkiyetinde de paylı mülkiyet çoğunluklarını otomatik uygulamayın.

Kanunun 689. maddesi paydaşların oybirliğiyle kullanım ve yönetime ilişkin düzenleme yapmasını, korunması zorunlu bazı hakları ve belirli anlaşmaların şerhini düzenler. Görev verilecek kişinin adı yanında işin kapsamı, süresi, raporlama şekli ve harcama/temsil sınırları açık olsun. Görevlendirme, yapılacak her iş için gereken kararın yerine geçtiği varsayımıyla hazırlanmasın.

Bakım kararının izini kayıtta bırakın​

Karar dosyasında taşınmazın kimliği, tarih, sorun ve işin kapsamı; teknik tespit/teklif ekleri; katılan paydaşlar, pay oranları ve oylar yer alsın. Yalnız “çoğunluk kabul etti” cümlesiyle pay ve kişi hesabını görünmez bırakmayın. Seçilen teklif, öngörülen gider, ödeme yöntemi ve işlemi takip edecek kişinin görevi de kayda bağlansın.

İş tamamlanınca iş emri, fatura, ödeme ve teslim/kontrol kaydı aynı dosyaya eklensin. Acil koruma için karar beklenmeden hareket edildiği ileri sürülüyorsa olayın tarihi, tehlikenin niteliği, yapılan zorunlu iş ve belgeli gider ayrı kaydedilsin. Sadece “acildi” yazmak her masrafı tartışmasız ortak gider hâline getirmez.

Kanunun 694. maddesindeki gider paylaşımı ile 695. maddesindeki kararların sonradan paydaş olan kişilere etkisini ayrıca inceleyin. Taşınmazlarda şerh koşulu önemlidir; özel bir deftere kayıt tutulmasıyla tapu siciline şerh verilmesini aynı işlem saymayın.

Uyuşmazlıkta otomatik bir yönetici atanmaz​

Kanunun 691. maddesi, pay ve paydaşların eşitliği hâlinde paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkimin bütün paydaşların menfaatini gözeterek hakkaniyete uygun karar vermesini düzenler. Hâkim, gerekli gördüğü işlerin yapılması için paydaşlar arasından veya dışarıdan bir kayyım atayabilir. Her anlaşmazlığı doğrudan, sürekli ve sınırsız yetkili yönetici atanması gibi anlatmayın. İstenen çözümün hangi iş için gerektiği belgelerle somutlaştırılır.

Sık sorulan sorular​

Yöneticiyi seçmek bütün bakım ve satış kararlarını ona bırakır mı?​

Görev ile karar ve temsil yetkisinin sınırı ayrıdır. İşin niteliğine göre gerekli karar düzeni ayrıca korunur; unvan tek başına sınırsız yetki vermez.

Bakım kararları yalnız mesajlaşmada tutulabilir mi?​

Yazışma olayın araştırılmasında veri olabilir; taşınmaz kimliği, karar kapsamı, pay/oy bilgisi ve ek belgelerin düzenli tutulması gerekir. Belirli bir anlaşmanın geçerlilik veya şerh koşullarının mesajlaşmayla tamamlandığını varsaymayın.