Hisseli taşınmazda tek paydaşın kira toplaması nasıl değerlendirilir?

Hisseli bir taşınmazda kiranın tek paydaşın hesabına yatması, paranın tamamının ona ait olduğunu veya diğer paydaşların her işlem için kendisine sınırsız yetki verdiğini göstermez. Önce mülkiyet türünü, kira sözleşmesini kimin hangi yetkiyle yaptığını ve tahsilat düzenini ayırın. Paylı mülkiyet ile elbirliği mülkiyetini aynı karar hesabıyla incelemeyin.

Sözleşme kararıyla tahsilat yetkisi aynı soru değildir​

Türk Medeni Kanununun 691. maddesi, paylı mülkiyette adi kira ve ürün kirası sözleşmelerinin yapılması veya feshi gibi önemli yönetim işlerinde hem pay hem paydaş çoğunluğunu düzenler. Kararın kapsamını, mevcut yönetim anlaşmasını ve kira dosyasını incelemeden yalnız imzacı sayısına bakmayın.

Bir kişinin kirayı toplaması ayrıca hangi sıfatla hareket ettiği sorusunu doğurur. Türk Borçlar Kanununun 40 ve 41. maddeleri bakımından temsilin varlığı ve kapsamı önemlidir. Sözleşmeyi imzalama, belirli hesaba ödeme kabul etme, gider ödeme ve başkası adına ibra verme yetkilerini tek kelimelik “yetkili” ifadesiyle sınırsız kabul etmeyin.

Brüt tahsilat ile dağıtılacak tutarı karıştırmayın​

Her dönem için tahakkuk eden kira, fiilen tahsil edilen tutar, açıklamalı banka hareketi ve varsa eksik ödeme ayrı izlensin. Depozitoyu kira geliri gibi paylaştırmayın. Tahsil eden kişi gider düşüyorsa giderin belgesi, taşınmazla ilişkisi ve yetki/karar dayanağı görülsün. Bir hesabın kişisel hesap olması, içindeki her hareketin ortak taşınmaza ait olduğunu göstermez.

Kanunun 694. maddesindeki pay oranına göre gider yükümlülüğü, başka anlaşma ihtimalini de içerir. Buradan her olayda tartışmasız net kira hesabı çıktığı varsayılmamalıdır. Sözleşme, kullanım/yararlanma anlaşması ve uyuşmazlık konusu birlikte değerlendirilir. Özellikle kişinin kendi kullandığı bölüm için istenen bedel ile üçüncü kişiden tahsil edilen kira ayrı taleplerdir.

Anlaşmazlığı belge üzerinden daraltın​

Diğer paydaşın “hiç ödeme yapılmadı” itirazını dönem, tahsilat ve dağıtım satırlarına indirin. Hangi tutarın alınmadığı, hangi giderin itirazlı olduğu ve hangi yetkinin tartışıldığı yazılı ayrılsın. Kiracıya çelişkili hesap talimatları vermeden önce muhatap ve temsil düzenini hukuki destekle netleştirin; bu yazı kiracının belirli bir kişiye ödeme yapmasını veya mevcut hesabı değiştirmesini önermiyor.

Paydaşlar arasındaki kullanım anlaşması rehberi, fiziksel kullanım ile mülkiyet payını ayırıyor. Kira tahsilatını düzenleyen anlaşmanın kullanım anlaşmasıyla aynı olup olmadığını da dosyada açıklaştırın.

Sık sorulan sorular​

Kirayı alan paydaş bütün gelir üzerinde tek başına karar verebilir mi?​

Sadece tahsil etmiş olmak sınırsız tasarruf yetkisi oluşturmaz. Yetki, sözleşme, ortaklık düzeni ve hesap kayıtları birlikte incelenir.

Paydaş sayısının yarıdan fazlası her kira kararına yeter mi?​

Paylı mülkiyette önemli yönetim işleri için kanunun hem pay hem paydaş çoğunluğu ölçütü vardır. Elbirliği mülkiyetine veya başka işlem türlerine bu hesabı otomatik taşımayın.