Mehmet
Admin
Gayrimenkul değerleme, belirli taşınmaz veya hakkın belirli tarihteki değerini veriler ve gerekçelerle araştırır. Emsal, gelir ve maliyet yaklaşımları aynı sayının üç farklı adı değildir. Hangi yöntemin uygun olduğu taşınmazın niteliğine, değerleme amacına ve ulaşılabilen veriye göre açıklanmalıdır.
Maliyet yaklaşımında da güncel yapım bedelini arsa ve mevcut durumdan kopuk biçimde satış değeri saymayın. Aynı fiziksel binanın hukuki kullanım ve izin durumu farklıysa veri ve varsayım etkisi değerlendirilmelidir.
Raporun diğer kapsam ve tarih kontrolleri değerleme raporu rehberinde bulunuyor. Burada önemli ek soru, sonuç rakamına hangi veri yolundan ve hangi varsayımla ulaşıldığıdır; değer takdirini kesin satış veya kredi onayı garantisi saymayın.
Üç yaklaşım hangi bilgiden hareket eder?
SPK'nın III-62.3 sayılı Tebliğinin rapor ekinde pazar, maliyet ve gelir yaklaşımları “uygulandıysa” kaydıyla ayrı düzenlenir. Emsallerin kaynağı ve düzeltmeleri, maliyetlerin dayanağı, gelirde nakit giriş/çıkışları ile iskonto gerekçesi farklı veri gruplarıdır. Bu sermaye piyasası rapor çerçevesini her özel fiyat görüşüyle aynı belge saymayın.| Yaklaşım | Temel soru | Sorgulanacak veri |
|---|---|---|
| Pazar/emsal | Benzer taşınmazlarla nasıl karşılaştırılmış? | Kaynak, tarih, hak/konum ve yapılan düzeltme |
| Gelir | Beklenen giriş ve giderler değere nasıl bağlanmış? | Gelir, boşluk/gider varsayımı, süre ve iskonto gerekçesi |
| Maliyet | Arsa ve yapı maliyetleri nasıl değerlendirilmiş? | Arsa verisi, yapı/diğer maliyet dayanağı ve durum |
Hızlı hesabı yöntem sonucu sanmayın
Pazar yaklaşımında tek ilanı aynen kendi dairenize uygulamak yeterli değildir; ilanla gerçekleşmiş işlem verisinin ne olduğu belli olsun. Konum, kullanım, hak ve teknik durum farkları açıklansın. Gelir tarafında aylık kirayı on ikiyle çarpmak yalnız yıllık brüt tutarı verir; taşınmazın değerinin hesaplandığını göstermez.Maliyet yaklaşımında da güncel yapım bedelini arsa ve mevcut durumdan kopuk biçimde satış değeri saymayın. Aynı fiziksel binanın hukuki kullanım ve izin durumu farklıysa veri ve varsayım etkisi değerlendirilmelidir.
Sonuçlar farklıysa nasıl uzlaştırıldığını sorun
SPK'nın ekindeki değerlendirme bölümü, farklı yöntem sonuçlarının uyumlaştırılmasının yöntem ve nedenleriyle açıklanmasını ister. Üç sayı bulununca kendiniz basit ortalama almayı zorunlu nihai değer saymayın. Uygulanmayan yaklaşımın veya sınırlı verinin nedenini raporda görün.Raporun diğer kapsam ve tarih kontrolleri değerleme raporu rehberinde bulunuyor. Burada önemli ek soru, sonuç rakamına hangi veri yolundan ve hangi varsayımla ulaşıldığıdır; değer takdirini kesin satış veya kredi onayı garantisi saymayın.
