Apartman yönetici seçimi nasıl yapılır? Toplantı ve karar süreci

Apartman yönetici seçiminde toplantıya kaç kişinin geldiğiyle yöneticinin hangi çoğunlukla seçildiğini ayrı hesaplayın. İkinci toplantı yapılması, yönetici atamasındaki özel çoğunluğu kendiliğinden düşürmez. Hazırlığa yönetim planı, güncel malik ve arsa payı listesiyle başlayın; katılanların hangi sıfatla oy kullandığını belgeleyin.

Toplantının türünü ve çağrısını belirleyin​

Kat Mülkiyeti Kanununun 29. maddesi, olağan toplantıyı yönetim planındaki zamana, zaman gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayına bağlar. Toplu yapılar için aynı maddede farklı toplantı düzeni bulunur; apartman takvimini bütün sitelere aynen taşımayın.

Önemli sebeple her zaman toplanma yolunda yönetici, denetçi veya maliklerin üçte birinin istemi; en az on beş gün önce sebebi bildirilen, imzalatılan çağrı ya da taahhütlü mektup koşulu düzenlenir. Bir mesaj grubunda tarih konuşulmasını tek başına usulüne uygun çağrı saymayın. İlk çağrıda yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantının yeri ve tarihi de belirtilir.

Toplantı yeter sayısı ile seçim çoğunluğunu ayırın​

Kanunun 30. maddesinde ilk toplantı için sayı ve arsa payı bakımından yarıdan fazla katılım aranır. İlk toplantı yapılamazsa ikinci toplantı en geç on beş gün sonra yapılır; 29. madde iki toplantı arasında en az yedi gün bulunmasını ister. İkinci toplantıda katılanların salt çoğunluğu genel karar kuralıdır; kanundaki özel yeter sayılar saklıdır.


Kanunun 34. maddesi yöneticinin kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğuyla atanmasını öngörür. Yalnız salondaki kişileri sayıp sonucu kesinleştirmeyin. Bir kişinin birden çok bölümü bulunması, birlikte malik olunan bölüm ve vekâlet için 31. maddedeki oy ve temsil sınırlarını ayrıca uygulayın; arsa payı hesabını oy sayısıyla aynı sütun yapmayın.

Adayı ve kararı açık kaydedin​

Yönetim, maliklerin kendi arasından veya dışarıdan seçilecek bir kişiye ya da üç kişilik kurula verilebilir. Sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm varsa yönetici atanması zorunludur. Yönetici her yıl kanuni yıllık toplantıda yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir.

Kanunun 32. maddesine göre kararlar, sayfaları sırayla numaralı ve her sayfası noter mühürlü deftere yazılıp toplantıda bulunan maliklerin tamamınca imzalanır; karşı oy verenler sebebini belirterek imzalar. Noter tasdikli defter bulunmasını, yanlış çoğunlukla alınmış kararın kendiliğinden geçerli olmasıyla karıştırmayın.

Seçim yapılamazsa anlaşmazlığı belgesiz bırakmayın​

Malikler anlaşamaz veya toplanıp yönetici atayamazsa, 34. maddede maliklerden birinin başvurusu üzerine taşınmazın bulunduğu yerin sulh mahkemesince yönetici atanması yolu düzenlenir. Başvuruda çağrı, katılım ve sonuç belgelerinin neyi gösterdiğini açıklayın. Seçimden sonraki işlerin takibi için apartman yöneticisinin görevleri rehberini kullanabilirsiniz.

Sık sorulan sorular​

İkinci toplantıda gelen birkaç kişi yöneticiyi kesin seçebilir mi?​

Yönetici atamasında 34. maddenin sayı ve arsa payı bakımından özel çoğunluğu ayrıca aranır; genel ikinci toplantı kuralı bunun yerine geçmez.

Yönetici mutlaka apartmanda oturan bir malik mi olmalı?​

Kanun dışarıdan seçim yolunu da tanır. Adayın kimliği, seçim çoğunluğu ve görevlendirme kararı açıkça kaydedilmelidir.