Babadan kalan hissenizi satmadan önce, tapudaki taşınmaz payınızı mı yoksa henüz paylaşılmamış mirastaki hakkınızı mı devredeceğinizi belirleyin. Mirasçılık belgesinde oranınızın yazması, taşınmazın tapuda mutlaka bağımsız olarak satılabilir bir paya dönüştüğü anlamına gelmez. Elbirliği mülkiyeti ile paylı mülkiyet için aynı satış yolu varsayılamaz.
Paylı mülkiyette ise her paydaşın belli bir payı bulunur. Türk Medeni Kanunu'nun 688. maddesi bu payın devredilebilmesini düzenler. Yine de satılmak istenen şey, arazide çitle ayrılan belirli bir köşe değil, taşınmazın maddi olarak bölünmemiş bütünü üzerindeki paydır.
Miras payının devri sözleşmesinde diğer mirasçıyla yapılan anlaşma ile aile dışındaki üçüncü kişiyle yapılan anlaşmanın şekli farklıdır. Kanun, mirasçılar arasındaki sözleşme için yazılı şekli; üçüncü kişiyle yapılan sözleşme için noterlikçe düzenlenmeyi öngörür. Üçüncü kişi böyle bir sözleşmeyle doğrudan miras paylaşmasına katılma yetkisi kazanmaz; paylaşma sonunda devredene özgülenecek payın kendisine verilmesini isteme hakkı söz konusu olur.
Bu nedenle birine “miras hissemi sattım” diyerek imzaladığınız belgeyi, belirli bir evin tapusunun o kişiye geçtiği belge gibi değerlendirmeyin.
Tarım arazilerinde devir ve bölünmeye ilişkin özel kurallar ayrıca incelenir. Elbirliğinden paylı mülkiyete geçiş veya parselin fiziksel bölünmesi gerekiyorsa bunun ayrı bir işlem olduğunu baştan belirleyin. Tapu müdürlüğünden dosyanıza uygun işlem ve belge bilgisini almadan, bütün engeller çözülmüş gibi kesin teslim sözü vermeyin.
İlk kontrol: tapuda hangi mülkiyet türü var?
Mirasçılık belgesindeki mirasçı ve pay bilgilerini güncel tapu kaydıyla karşılaştırın. Taşınmaz hâlâ babanızın adına kayıtlıysa intikal durumunu araştırın. Miras ortaklığından doğan elbirliği mülkiyeti varsa, belirli taşınmaz üzerinde her mirasçının bağımsız tasarruf edebildiği belirlenmiş bir pay bulunduğunu kabul etmeyin.Paylı mülkiyette ise her paydaşın belli bir payı bulunur. Türk Medeni Kanunu'nun 688. maddesi bu payın devredilebilmesini düzenler. Yine de satılmak istenen şey, arazide çitle ayrılan belirli bir köşe değil, taşınmazın maddi olarak bölünmemiş bütünü üzerindeki paydır.
Üç farklı işlemi ayırın
| Amaç | İncelenecek işlem |
|---|---|
| Tapuda belirli taşınmaz payını devretmek | Paylı mülkiyet kaydı, devir yetkisi ve resmî tapu işlemi |
| Paylaşılmamış mirastaki hakkı devretmek | TMK 677 kapsamında miras payının devri ve taraflara göre şekil şartı |
| Taşınmazın tamamını satmak | Bütün mülkiyet üzerinde tasarrufa yetkili kişilerin katılımı ve temsil belgeleri |
Miras payının devri sözleşmesinde diğer mirasçıyla yapılan anlaşma ile aile dışındaki üçüncü kişiyle yapılan anlaşmanın şekli farklıdır. Kanun, mirasçılar arasındaki sözleşme için yazılı şekli; üçüncü kişiyle yapılan sözleşme için noterlikçe düzenlenmeyi öngörür. Üçüncü kişi böyle bir sözleşmeyle doğrudan miras paylaşmasına katılma yetkisi kazanmaz; paylaşma sonunda devredene özgülenecek payın kendisine verilmesini isteme hakkı söz konusu olur.
Bu nedenle birine “miras hissemi sattım” diyerek imzaladığınız belgeyi, belirli bir evin tapusunun o kişiye geçtiği belge gibi değerlendirmeyin.
Alıcıyla anlaşmadan önce neyi netleştirmeli?
Devir konusu, taşınmazın kimliği, pay oranı, mülkiyet türü ve tapudaki kısıtlamalar açık olmalıdır. Paylı taşınmaz payı üçüncü kişiye satılacaksa diğer paydaşların yasal önalım hakkının gündeme gelebileceğini değerlendirin. Payın devri, ortakların fiilî kullanım düzeninin sorunsuz olduğu garantisini vermez.Tarım arazilerinde devir ve bölünmeye ilişkin özel kurallar ayrıca incelenir. Elbirliğinden paylı mülkiyete geçiş veya parselin fiziksel bölünmesi gerekiyorsa bunun ayrı bir işlem olduğunu baştan belirleyin. Tapu müdürlüğünden dosyanıza uygun işlem ve belge bilgisini almadan, bütün engeller çözülmüş gibi kesin teslim sözü vermeyin.
