Üst hakkı, başkasına ait arazinin altında veya üstünde yapı yapma ya da mevcut yapıyı koruma yetkisi veren bir irtifak hakkıdır. Araziyi satın almakla aynı işlem değildir. İlanda “üst hakkı tapusu” deniyorsa satın alınacak şeyin arazi mülkiyeti mi, yoksa belirli kapsam ve süresi olan hak mı olduğunu baştan açıklığa kavuşturun.
Kanunun 826. maddesinde, aksi kararlaştırılmadıkça hakkın devredilebileceği ve mirasçılara geçeceği belirtilir. Bağımsız ve sürekli nitelikteki hak, hak sahibinin istemiyle tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir. En az otuz yıllık süre, süreklilik ölçütüdür; her üst hakkının zorunlu olarak otuz yıl olduğu anlamına gelmez. Bağımsız hak için 836. maddede en çok yüz yıllık kuruluş süresi düzenlenir.
Kanunun 827. maddesi resmî senetteki içerik ve kapsam kayıtlarının bağlayıcılığını düzenler. Örneğin konut olarak kullanılacağı düşünülen yapının senetteki özgülenme amacı farklıysa, ilan açıklamasıyla yetinmeyin. Ayrıca üst hakkı kaydını imar uygunluğu veya yapı ruhsatı yerine saymayın; bunlar kendi belgeleriyle araştırılır.
Karşılaştırma dosyanıza satış bedelinin yanında kalan süreyi, devam eden ödeme yükümlülüklerini ve dönem sonunda öngörülen sonucu yazın. Böylece tam arazi mülkiyetli bir seçenekle üst hakkı devrini aynı başlık altında fiyat kıyasına dönüştürmezsiniz.
Araziyle yapının mülkiyeti nasıl ayrılır?
Türk Medeni Kanunu’nun 726 ve 826. maddeleri birlikte okunur: üst irtifakına dayalı sürekli yapının mülkiyeti hak sahibine ait olabilir; arazi malikiyle hak sahibi farklı kişilerdir. Üst hakkı, kat mülkiyetindeki bağımsız bölüm tapusuyla da aynı değildir.Kanunun 826. maddesinde, aksi kararlaştırılmadıkça hakkın devredilebileceği ve mirasçılara geçeceği belirtilir. Bağımsız ve sürekli nitelikteki hak, hak sahibinin istemiyle tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir. En az otuz yıllık süre, süreklilik ölçütüdür; her üst hakkının zorunlu olarak otuz yıl olduğu anlamına gelmez. Bağımsız hak için 836. maddede en çok yüz yıllık kuruluş süresi düzenlenir.
Üst hakkı bulunan taşınmaz alınırken hangi belgeler okunur?
Güncel tapu kayıtlarını, hakkı kuran resmî senedi ve ilgili ekleri birlikte isteyin. Hak ayrı taşınmaz sayfasına kaydedilmişse yalnız arazi kaydını veya yalnız hak sayfasını görerek bütün ilişkiyi değerlendirmeyin. Belgeler arasındaki bağlantıyı ilgili tapu birimine doğrulatın.| Kontrol | Dosyada yanıtlanacak soru |
|---|---|
| Hak ve taraf | Arazi maliki kim, üst hakkı sahibi kim; devredilen hangisi? |
| Kapsam | Yapının yeri, niteliği ve kullanım amacı nasıl tanımlı? |
| Süre | Başlangıç ve bitiş ne; işlem gününde ne kadar süre kalıyor? |
| Koşullar | Devir, bedel ve yükümlülükler hangi metinde düzenlenmiş? |
| Kayıtlar | Araziyle hak üzerinde hangi takyidat bulunuyor? |
Kanunun 827. maddesi resmî senetteki içerik ve kapsam kayıtlarının bağlayıcılığını düzenler. Örneğin konut olarak kullanılacağı düşünülen yapının senetteki özgülenme amacı farklıysa, ilan açıklamasıyla yetinmeyin. Ayrıca üst hakkı kaydını imar uygunluğu veya yapı ruhsatı yerine saymayın; bunlar kendi belgeleriyle araştırılır.
Süre sonunu toplam bedelle birlikte değerlendirin
Üst hakkı sona erdiğinde yapının arazi malikine kalması 828. maddede düzenlenir. Yapı için bedel ödenmesi ise otomatik değildir; 829. madde ve resmî düzenlemeler incelenir. İlanın “sonra yenilenir” sözüyle süreyi sınırsız varsaymayın. Somut uzatma veya sona erme koşulunu hukuki incelemeye dahil edin.Karşılaştırma dosyanıza satış bedelinin yanında kalan süreyi, devam eden ödeme yükümlülüklerini ve dönem sonunda öngörülen sonucu yazın. Böylece tam arazi mülkiyetli bir seçenekle üst hakkı devrini aynı başlık altında fiyat kıyasına dönüştürmezsiniz.
