Daire satılırken teras kullanımının da geçeceği söyleniyorsa, önce bu kullanımın hangi belge ve hakka dayandığını belirleyin. Terasa yalnız o daireden çıkılması veya yıllardır aynı kişinin kullanması, alanın tek başına mülkiyetini ve devir kapsamını açıklamaz. Tapu, onaylı proje ve yönetim planı birlikte okunmalıdır.
Teras projede bağımsız bölümle nasıl ilişkili, tapuda hangi kayıt var ve yönetim planında ne yazıyor? Belgelerin aynı yapıya ve aynı daireye ait olduğunu doğrulayın. Yalnız ölçülü alan toplamı yerine sınır ve kapsam da açık olsun.
Bakım, diğer maliklerin hakkı ve gerekli ortak alan erişimi de açıklansın. Terası tek kişinin kullanmasıyla bütün çatı bakımına müdahale yetkisi aynı şey değildir. Kanunun 16. ve 18. maddelerindeki ortak yer ve kullanım yükümlülükleri kendi dosyanızda gözetilsin.
İmar Kanunu’nun 21. maddesindeki değişiklik çerçevesiyle Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesindeki ortak yer ve anayapı koşulları ayrı kontrol edilir. Kesit, taşıyıcı ve kullanım değişikliğinin teknik dosyası için çatı alanı dönüştürme rehberindeki belge yaklaşımı kullanılabilir.
Terasın hukuki niteliğini belirleyin
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. maddesi, genel dam teraslarını ortak yerler arasında sayar. Kanunun 2. ve 6. maddelerinde eklenti ve bağımsız bölümle bağlantısı ayrıca düzenlenir. Satış ilanındaki “özel teras” ifadesini bu farklı hukuki niteliklerden hangisinin bulunduğu sorusunun cevabı saymayın.Teras projede bağımsız bölümle nasıl ilişkili, tapuda hangi kayıt var ve yönetim planında ne yazıyor? Belgelerin aynı yapıya ve aynı daireye ait olduğunu doğrulayın. Yalnız ölçülü alan toplamı yerine sınır ve kapsam da açık olsun.
| İddia veya belge | Açıklanacak |
|---|---|
| Bağımsız bölüm/eklenti | Proje ve tapudaki hukuki bağlantı |
| Ortak yer kullanımı | Plan veya diğer dayanağın kapsamı ve koşulu |
| Kişiye verilmiş izin | Kime, hangi süre ve koşulla tanındığı; yeni malike etkisi |
| Fiilî kullanım | Belgeyle örtüşüp örtüşmediği ve bilinen uyuşmazlık |
Kullanım düzenini mülkiyet devri sanmayın
Kanunun 6. maddesindeki bağımsız bölümle eklenti bağlantısıyla, ortak yerde kullanım düzenlemesini birbirine çevirmeyin. Yönetim planında bir hüküm varsa tam metnini ve değişikliklerini inceletin. Hükmün geçerliliğiyle yeni maliki hangi kapsamda etkilediği hukuken değerlendirilsin; satıcının sözlü “sana da kalır” açıklamasını tek dayanak yapmayın.Bakım, diğer maliklerin hakkı ve gerekli ortak alan erişimi de açıklansın. Terası tek kişinin kullanmasıyla bütün çatı bakımına müdahale yetkisi aynı şey değildir. Kanunun 16. ve 18. maddelerindeki ortak yer ve kullanım yükümlülükleri kendi dosyanızda gözetilsin.
Odaya çevirme iddiasını ayrıca inceleyin
Kullanım hakkının bulunması, terası kapatıp odaya dönüştürme izni vermez. Onaylı projede açık teras olan yerin mevcut haliyle aynı olup olmadığını karşılaştırın. Kapatılmışsa tadilatın proje ve ruhsat dosyası, gerekli malik rızası/karar ve idari sonuç araştırılsın. Yalnız “camla kapandı” açıklamasından ruhsatsız veya her durumda uygun sonucu çıkarmayın.İmar Kanunu’nun 21. maddesindeki değişiklik çerçevesiyle Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesindeki ortak yer ve anayapı koşulları ayrı kontrol edilir. Kesit, taşıyıcı ve kullanım değişikliğinin teknik dosyası için çatı alanı dönüştürme rehberindeki belge yaklaşımı kullanılabilir.
