Önalım hakkı, belirli koşullarda bir taşınmaz veya pay satıldığında hak sahibine alıcı yerine geçerek edinme imkânı veren haktır. Uygulamada şufa da denir. Bir satışın yapılmasını baştan her durumda yasaklayan veya taşınmazı ücretsiz alma hakkı veren bir yetki değildir.
Örneğin üç kişinin paylı malik olduğu arsada bir paydaş payını ortak olmayan bir alıcıya satarsa, diğer paydaşlar bakımından yasal önalım gündeme gelebilir. Bu örnek, miras ortaklığındaki elbirliği mülkiyetine aynı biçimde uygulanamaz; önce mülkiyet türü belirlenir.
Bu yüzden “şerh görmedim, hiçbir önalım ihtimali yok” sonucuna varmayın. Görülen bir önalım şerhinde ise hak sahibini ve dayanak sözleşmeyi okuyun. Yasal paydaş hakkıyla sözleşmedeki hakkı aynı kayıt gibi değerlendirmeyin.
Hak sahibini, satılan payı, alıcıyı ve işlem tarihini belirleyin. Kullanım için süre ve dava koşulları vardır; bir ihtar göndermeyi tek başına hakkın tamamlanması saymayın. Bu rehber hakkın tanımını açıklar; somut satışta kullanılma usulü dosyanın tarihleriyle ayrıca değerlendirilir.
Yasal önalım kimler arasında doğar?
Türk Medenî Kanunu’nun 732. maddesine göre paylı mülkiyette paydaşlardan birinin taşınmaz payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlar yasal önalım hakkını kullanabilir. Hak, yalnız bitişik parselin komşusu olmaktan doğmaz.Örneğin üç kişinin paylı malik olduğu arsada bir paydaş payını ortak olmayan bir alıcıya satarsa, diğer paydaşlar bakımından yasal önalım gündeme gelebilir. Bu örnek, miras ortaklığındaki elbirliği mülkiyetine aynı biçimde uygulanamaz; önce mülkiyet türü belirlenir.
Tapuda şerh bulunması şart mı?
Yasal önalım, kanundan kaynaklanır; hakkın doğması için ayrıca bir önalım sözleşmesi şerhi aranmaz. Buna karşılık sözleşmeden doğan önalım farklıdır. Kanunun 735. maddesi, tapuya şerh verilen sözleşmesel hakkın şerhteki süre ve koşullar çerçevesinde sonraki maliklere karşı ileri sürülmesini düzenler.Bu yüzden “şerh görmedim, hiçbir önalım ihtimali yok” sonucuna varmayın. Görülen bir önalım şerhinde ise hak sahibini ve dayanak sözleşmeyi okuyun. Yasal paydaş hakkıyla sözleşmedeki hakkı aynı kayıt gibi değerlendirmeyin.
Her el değiştirme aynı sonucu doğurur mu?
Kanundaki yasal hak, satışa ilişkin koşullara bağlıdır. Bağış, miras intikali veya başka bir devir başlığı görüldüğünde yalnız işlemin adına bakarak kesin sonuç çıkarmayın; gerçek işlem ve uygulanacak hükümler incelenir. Ayrıca güncel 733. maddede 2886 sayılı Kanun kapsamındaki satışlar ve cebrî artırmayla satışlar için kullanma yasağı bulunur.Hak sahibini, satılan payı, alıcıyı ve işlem tarihini belirleyin. Kullanım için süre ve dava koşulları vardır; bir ihtar göndermeyi tek başına hakkın tamamlanması saymayın. Bu rehber hakkın tanımını açıklar; somut satışta kullanılma usulü dosyanın tarihleriyle ayrıca değerlendirilir.
