Kiracının tahliyesi için önce kira ilişkisini sona erdirebilecek hukuki sebep belirlenir; ardından o sebebe uygun bildirim, dava veya icra yolu izlenir. Kiracının eşyasını çıkarmak ya da kilidi değiştirerek konutu teslim alınmış saymak, bu işlemlerin yerine geçmez. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmede bir yıl yazması da tek başına süre sonunda tahliye hakkı vermez.
Tablodaki bir gerekçeyi seçmek, koşulların gerçekten oluştuğunu göstermez. Örneğin ihtiyaç nedeniyle tahliye ile kira bedelinden memnun olmama aynı sebep değildir. “İki ihtar gönderdim” demek de kanundaki iki haklı ihtar koşullarının tamamlandığını kendiliğinden kanıtlamaz.
Bu süreyi bütün tahliye sebeplerine veya her icra işleminin itiraz süresine uygulamayın. İki haklı ihtara dayalı dava da ayrıca 352. maddede düzenlenir; aynı işlem değildir.
Hangi yolun kullanılacağı, ileri sürülen sebep ve belgeler görülerek belirlenmelidir. Başka bir olay için hazırlanmış ihtarnameyi yalnız isim değiştirerek kullanmak; gereken bildirim, süre ve talebi doğru kurmayabilir.
Taraflar anlaşarak teslim yapacaksa anahtar teslimini, tarihini ve taşınmazın durumunu yazılı kayıt altına alın. Kiranın sona ermesiyle depozito, borç ve hasar hesabının her ayrıntısının kendiliğinden çözüldüğünü varsaymayın.
Önce hangi sorun yaşandığını belirleyin
Aynı ev için farklı hukuki sebepler gündeme gelebilir; bunların koşulları ve takvimi birbirine eklenerek tek bir “tahliye formülü” oluşturulamaz.| Durum | İncelenecek başlıca konu |
|---|---|
| Kiraya verenin veya yeni malikin ihtiyacı | İhtiyacın kimin için olduğu, sözleşme/edinim tarihi ve uygun bildirim-dava yolu |
| Kira veya yan giderin ödenmemesi | Muaccel borç, ödeme kayıtları, uygulanacak ihtar veya icra usulü |
| Yazılı tahliye taahhüdü | Teslimden sonra verilmesi, belirtilen tahliye tarihi ve takip/dava koşulları |
| Sözleşmenin süresi veya uzun süreli uzaması | Konut kiralarına özgü uzama ve sona erme hükümleri |
Tablodaki bir gerekçeyi seçmek, koşulların gerçekten oluştuğunu göstermez. Örneğin ihtiyaç nedeniyle tahliye ile kira bedelinden memnun olmama aynı sebep değildir. “İki ihtar gönderdim” demek de kanundaki iki haklı ihtar koşullarının tamamlandığını kendiliğinden kanıtlamaz.
Ödeme sorunu varsa kayıtları ayırın
Kira sözleşmesini, ödeme günlerini, banka hareketlerini ve hangi aya ilişkin borç ileri sürüldüğünü karşılaştırın. Türk Borçlar Kanunu'nun 315. maddesindeki yazılı süre verme yolunda, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz günlük süre öngörülür. Süre, yazılı bildirimi izleyen günden başlar.Bu süreyi bütün tahliye sebeplerine veya her icra işleminin itiraz süresine uygulamayın. İki haklı ihtara dayalı dava da ayrıca 352. maddede düzenlenir; aynı işlem değildir.
Dava ve icra yolu nasıl ayrılır?
Dava açılarak yürütülecek kira uyuşmazlıklarında arabuluculuğa başvuru dava şartıdır. İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri bu dava şartının istisnasıdır. Bu ayrımı, ihtiyaç davasında arabuluculuğun isteğe bağlı olduğu şeklinde yorumlamayın.Hangi yolun kullanılacağı, ileri sürülen sebep ve belgeler görülerek belirlenmelidir. Başka bir olay için hazırlanmış ihtarnameyi yalnız isim değiştirerek kullanmak; gereken bildirim, süre ve talebi doğru kurmayabilir.
İşleme başlamadan hangi dosya hazırlanmalı?
Sözleşme ve eklerini, başlangıç/teslim bilgilerini, ödeme dökümünü, bildirimlerin tam metinlerini ve tebliğ kayıtlarını birlikte hazırlayın. Yeni malikseniz edinim belgesini; taahhüde dayanıyorsanız belgenin aslını da ayırın. Bu dosyayla uygulanacak sebep, takvim ve usulü belirleyin.Taraflar anlaşarak teslim yapacaksa anahtar teslimini, tarihini ve taşınmazın durumunu yazılı kayıt altına alın. Kiranın sona ermesiyle depozito, borç ve hasar hesabının her ayrıntısının kendiliğinden çözüldüğünü varsaymayın.
