Kira tespit davası ne zaman açılır? Başvuru öncesi süre kontrolü

Kira tespit davasında iki farklı soruyu ayırın: Dava ne zaman açılabilir ve belirlenecek kira bedeli hangi dönemin başından etkili olabilir? “Beş yıl dolunca otuz gün içinde dava açılmalı” biçimindeki tek cümle, Türk Borçlar Kanununun farklı hükümlerini birbirine karıştırabilir. Başvuru öncesinde sözleşme, kira dönemi ve bildirim kayıtları aynı dosyada incelenmelidir.

Beş yıl değerlendirmesiyle dava zamanını karıştırmayın​

Türk Borçlar Kanununun 344. maddesi, kira bedelinin belirlenmesinde uygulanacak esasları düzenler. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmeler için kiralananın durumu ve emsal bedelleri de içeren ayrı değerlendirme bulunur. Bu, kira bedeliyle ilgili her davanın ancak beş yıl sonunda mümkün olduğu anlamına gelmez; talebin hangi hükme dayandığı belirlenmelidir.

Aynı Kanunun 345. maddesi ise dava açma süresiyle kararın etkisini düzenler. Madde davanın her zaman açılabileceğini söyler; fakat yeni dönemin başından etki bakımından ayrıca koşullar getirir. Bu iki hükmü, aynı sayaçla işleyen tek son başvuru süresi gibi okumayın.

Yeni dönemin başından etki için iki yolu kontrol edin​

TBK 345 uyarınca, yeni dönemden en geç otuz gün önce dava açılması veya bu süre içinde kiraya verenin kira artışına ilişkin yazılı bildirimde bulunması önemlidir. Bildirim yolunda, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar dava açılması koşuluyla yeni dönem başından etki düzenlenir. Sözleşmede yeni dönem için artış hükmü bulunması halinde de madde, yeni dönem sonuna kadar açılan davanın etkisi için ayrıca hüküm içerir.


Bu tablo bir dosyanın kesin son gününü hesaplamaz. Yazının hazırlanmasıyla karşı tarafa bildirilmesi aynı olay değildir. Örneğin yeni dönemi belirlediğiniz halde elinizde yalnız tarihsiz bir bildirim taslağı varsa, bunu süresi içinde tamamlanmış bildirim kabul etmeyin; mevcut delili ve etkisini hukuki değerlendirmeye sunun.

Arabuluculuğu dava takvimine baştan dahil edin​

Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığının resmî açıklaması, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda 1 Eylül 2023 itibarıyla dava öncesi arabuluculuk şartını belirtir. Kira tespitine hazırlanırken bu aşamayı dava dilekçesinin son gününe bırakılacak sıradan bir evrak işi saymayın.

Arabuluculuk başvurusu, bildirim ve dava tarihinin birbirine etkisini somut sözleşmeyle birlikte değerlendirtin. Her arabuluculuk başvurusunun her dosyada aynı bildirimin yerine geçtiğini veya bütün zaman sorunlarını otomatik çözdüğünü varsaymayın. Anlaşamama halinde sonuç tutanağı ve ilgili kayıtlar aynı dosyada saklansın.

Başvuru öncesi dosyayı dönem bazında tamamlayın​

Sözleşme ve ekleri, ödeme kayıtları, önceki artışlar, bildirimler ve arabuluculuk belgelerini tarihe göre sıralayın. İstenen yeni kira dönemiyle takvim yılını karıştırmayın. Kira tespitiyle tahliye veya ödenmemiş kira alacağını da tek talep saymayın; bunların dayanak ve işlem koşulları ayrı olabilir.

Sık sorulan sorular​

Otuz gün koşulu kaçırılırsa artık hiçbir dava açılamaz mı?​

Dava açılabilmesiyle yeni dönem başından etki aynı soru değildir. Sözleşmedeki artış hükmü, bildirim ve talep dönemiyle birlikte değerlendirme gerekir.