Kira gelir vergisi nasıl hesaplanır? Gelir, gider ve istisna nasıl ayrılır?

Kira gelir vergisini hesaplarken bankaya yatan kirayla verginin doğrudan aynı tutar üzerinden ve tek oranla hesaplandığını varsaymayın. Önce gelirin ait olduğu yılı ve türünü, sonra yararlanılabilecek istisnayı, gider yöntemini ve vergi tarifesini belirleyin. Konut, işyeri ve diğer kiralamaların koşulları aynı olmayabilir.

Gelir yılı ile beyan yılını ayırın​

Hesapta ilgili takvim yılında elde edilen gelir esas alınır; beyannamenin verildiği yıl farklı olabilir. Örneğin 2025 gelirleri için yapılan bir hesapta, yalnız beyanname 2026'da veriliyor diye 2026 gelir tarifesi ve istisnasını kullanmayın. Vergilendirilen dönemin resmî tutar ve açıklamalarını kontrol edin.

Kira tahsilatlarını, ilgili taşınmaz/pay bilgisini ve hangi döneme ait olduklarını listeleyin. Peşin tahsilat, önceki yıllara ilişkin ödeme veya farklı gelir türü varsa bunların hangi yıl ve usulle dikkate alınacağını ayrıca öğrenin. Hesaba başlamadan bütün banka hareketlerini tek bir kira toplamı saymayın.

İstisna ve gideri aynı şey sanmayın​

Mesken kira geliri istisnası koşulludur. Diğer gelirleriniz, beyan durumunuz ve kanuni şartlar yararlanmayı etkileyebilir; herkese otomatik uygulanmaz. Gider yönteminde ise gerçek giderle götürü gider ayrılır. Götürü yöntemde ilgili tutarın %15'i gider olarak dikkate alınır; gerçek yöntemde giderlerin indirilebilirliği, belge ve sınırları ayrıca incelenir. İkisini aynı gelir için üst üste toplamayın.

Gerçek gider yönteminde ödenmiş her masrafın tamamının indirilebileceği sonucuna varmayın. İstisnaya karşılık gelen gider payı ve ilgili diğer sınırlamalar da önem taşır. Yöntem seçiminin sonraki dönemlere etkisini GİB açıklamasından kontrol edin.

2026 gelirleri için koşullu hesap örneği​

Varsayımsal dosya: 2026 yılında toplam 360.000 TL konut kira geliri elde edildiğini; mükellefin mesken istisnasına ve götürü gider yöntemine uygun olduğunu, hesaba girecek başka gelir, indirim veya mahsup bulunmadığını varsayalım. 2026 gelirleri için GİB'in açıkladığı 58.000 TL istisna ve ilgili tarife kullanıldığında:

Bu tablo, 256.700 TL'nin tamamına %20 uygulamanın neden yanlış olacağını da gösterir: tarife kademeli uygulanır. Sonuç yalnız varsayılan dosyanın gelir vergisidir; damga vergisi veya başka ödeme kalemleri dahil nihai tahakkuk toplamı olarak okunmamalıdır. 360.000 TL gerçek bir konuta ait piyasa kira önerisi değildir.

Beyan öncesinde hesabı belgelerle eşleştirin​

GİB Hazır Beyan ve resmî açıklamalar üzerinden yıl, gelir, istisna, gider ve varsa indirim/mahsup alanlarını kontrol edin. Önceden doldurulan bilgileri kendi kayıtlarınızla karşılaştırın. Birden fazla gelir türü veya özel durum varsa sonucu standart örneğe zorlamak yerine yetkili vergi birimi ya da meslek mensubuyla değerlendirin. Beyan ve ödeme takvimini de ilgili dönem için ayrıca doğrulayın.

Sık sorulan sorular​

Örnekteki 58.000 TL'yi sonraki yıllarda da kullanabilir miyim?​

Bu tutar 2026 gelirleri için doğrulandı. Başka dönemin gelirinde o dönemin resmî istisnasını ve tarifesini kullanın.

Tadilat faturam varsa götürü gidere ekleyebilir miyim?​

Gerçek gider ve götürü gider ayrı yöntemlerdir. Aynı masrafı götürü giderin üzerine otomatik eklemeyin; yöntem ve indirilebilirlik koşullarını kontrol edin.