Kentsel dönüşüm kararı nasıl alınır?

6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapının yeniden değerlendirilmesi için karar, maliklerin sahip oldukları hisselere göre salt çoğunlukla alınır. Kişi veya daire sayısının çoğunluğu tek başına yeterli ölçü değildir. Riskli olduğu kesinleşen yapıda yeni uygulama kararı için binanın önceden yıkılmış olması gerekmez; toplantı, karar ve bildirim aşamaları izlenir. Bu rehber, riskli yapının bulunduğu parselde maliklerin alacağı yeni uygulama kararını ele alır.

Önce kararın konusunu ve payları belirleyin​

Riskli yapı tespiti yaptırılması, yeni bina için müteahhit seçilmesi ve paylaşım sözleşmesinin kabulü farklı işlemlerdir. 6306 sayılı Kanunun 6. maddesi yeniden bina yaptırılması, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi değerlendirme kararlarında hisse esasını düzenler.

Güncel tapu kayıtları üzerinden malik ve pay listesini çıkarın. Salt çoğunluk, toplam payların yarısından fazlasıdır; tam yarı yeterli olmaz. Örneğin sekiz malikin dördünün imzası, bunların toplam hissesi yüzde 40 ise salt çoğunluk sağlamaz. Kararın hangi proje, teklif ve sözleşme koşullarına ilişkin olduğunu açıkça yazın.

Bütün maliklere toplantı çağrısı yapın​

4 Şubat 2026 tarihli yönetmelik değişikliğiyle düzenlenen usulde, maliklerden birinin istemiyle bütün malikler toplantıya çağrılır. Toplantının yeri ve zamanı Ek-12 formuyla ilgili muhtarlıkta; riskli yapı henüz yıkılmamışsa bina kapısında veya duyuru panosunda on beş gün ilan edilerek ya da noter yoluyla bildirilir. İlan yolunda bildirim, ilanın son günü yapılmış sayılır.

Toplantı, hisseleri oranında paydaşların en az salt çoğunluğuyla yapılır. Yine en az salt çoğunlukla alınan karar imzalanarak tutanağa bağlanır. Çağrı belgeleri, temsil yetkileri, pay hesabı ve imzalı tutanak birlikte saklanmalıdır.

Toplantı çağrısı ile karara katılmayana bildirimi ayırın​

Toplantıdan önceki çağrı, sonradan karara katılmayanlara yapılacak bildirimin yerine geçmez. Karar ile anlaşma şartlarını içeren teklif veya teklifin incelenebileceği yer ayrıca bildirilir. Tapuya elektronik tebligat adresi bildirenlere bu adres üzerinden; diğerlerine noter veya yönetmelikteki muhtarlık ilanı usulü uygulanır.

Karara katılmayanlara, bildirimin yapıldığı veya yapılmış sayıldığı tarihten itibaren on beş gün içinde teklifin incelenmemesi ya da karar ve teklifin kabul edilmemesi halinde paylarının kanundaki usulle satılacağı bildirilir. Bu aşama, toplantıda çoğunluk bulundu diye payın hemen başka birine geçtiği anlamına gelmez; değerleme, başvuru ve açık artırma işlemleri vardır.

Yapı ruhsatı başvurusundan önce de katılmayanlara bildirim ve hisselerinin satışı için ilgili Müdürlüğe veya yetkili İdareye başvuru koşulu aranır. Satış dosyasına toplantıya davet belgeleri ve toplantı tutanağı da eklenir.

İmzadan önce hangi belgeleri karşılaştırmalısınız?​

Karar tutanağındaki teklif ile imzalayacağınız sözleşmenin aynı paylaşım ve ödeme koşullarını içerdiğini kontrol edin. Yeni bağımsız bölümün alanı, katı, yönü, ek ödemeler, teslim ve gecikme hükümleri açık olmalıdır. Çoğunluğun sağlanması bu sözleşme risklerini kendiliğinden çözmez. Birden fazla parselin birleştirilmesi veya boş parselin uygulamaya katılması söz konusuysa, her işlemde aynı çoğunluk hesabını kullanmayın; ayrı muvafakat koşulları bulunabilir.