Kanuni ipotek nedir?

Kanuni ipotek, dayanağını bir kanun hükmünden alan taşınmaz rehni güvencesidir. Her ipoteğin banka kredisinden doğması gerekmez. Ancak “kanuni” denilmesi, bütün bu hakların kendiliğinden tapuya işleneceği anlamına da gelmez; tescil gerektiren ve gerektirmeyen durumları ayırmak gerekir.

Kimler için gündeme gelebilir?​

Türk Medeni Kanunu’nun 892–895. maddeleri, kanuni ipoteklerin tescille ilişkisini ve bazı alacaklı gruplarını düzenler.


Tablodaki gruplar aynı başvuru koşullarına sahip değildir. Özellikle bir malzeme faturası bulunmasını, tek başına her satıcıya yapı alacaklısı ipoteği hakkı veren durum saymayın; kanunun emek ve iş ilişkisine ilişkin kapsamı ayrıca incelenir.

Tescil süresi neden önemlidir?​

Satıcı, mirasçı ve diğer elbirliği ortakları bakımından kanun, mülkiyetin naklini izleyen üç ay içinde tescil öngörür. Yapı işi alacaklılarında ise işin tamamlanmasıyla bağlantılı ayrı üç aylık süre ve ek koşullar vardır. Alacağın malikçe kabulü veya mahkemece belirlenmesi ile yeterli güvence bulunması da değerlendirmeyi etkiler. Somut dosyada başlangıç tarihini yalnız fatura tarihinden çıkarmayın.

Örneğin vadeli satışta bedelin bir bölümü sonraya bırakılmışsa satış belgesi, ödeme planı ve tapu işlem tarihini birlikte hazırlayın. “Zaten kanundan doğuyor” düşüncesiyle tescil süresini geçirmeyin; hangi hakkın hangi belgeyle kurulacağını tapu birimi ve hukukçuyla zamanında değerlendirin.

Alıcı kayıtta neyi kontrol etmeli?​

İpoteğin lehtarını, dayanağını, tutarını ve hangi taşınmaz veya paya ilişkin olduğunu güncel kayıtla karşılaştırın. “Banka ipoteği değil” açıklaması, kaydın etkisiz olduğunu göstermez. Borcun ödendiğine dair belge ile sicildeki terkin sonucunu da ayrı takip edin.