Elbirliği mülkiyetinde önalım hakkı nasıl değerlendirilir?

Elbirliği mülkiyetindeki miras hakkını, paylı mülkiyetteki taşınmaz payı gibi değerlendirip otomatik yasal önalım sonucu çıkarmayın. Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesindeki hak, paylı taşınmazda bir payın üçüncü kişiye satılması için düzenlenmiştir. Önce tapudaki mülkiyet türüyle yapılan sözleşmenin konusunu ayırın.

Elbirliğinde neden aynı pay satışı yoktur?​

Türk Medeni Kanunu’nun 701–702. maddelerine göre elbirliğinde ortakların her mal üzerinde bağımsız belirlenmiş payları bulunmaz; hakları ortaklık mallarının bütününe yayılır. Kural olarak yönetim ve tasarruf için oybirliği gerekir. Bu yapıyı, tapuda belirli oranlı payın bağımsız devrine imkân veren paylı mülkiyetle eşitlemeyin.

Miras payı devredilirse ne değişir?​

Kanunun 677. maddesi, mirasçılar arasındaki miras payı devrini ve üçüncü kişiye devri ayrı düzenler. Üçüncü kişiyle noterlikçe düzenlenen miras payı sözleşmesi, onu doğrudan paylaşmaya katılabilen mirasçı yapmaz; paylaşma sonunda devredene özgülenecek payın verilmesini isteme hakkı sağlar.

Bu nedenle “kardeşim miras hakkını devretti” bilgisiyle, tapuda belirli taşınmaz payının yabancıya satıldığını aynı olay kabul etmeyin. İmzalanan belgenin adı, konusu ve gerçek hukuki niteliği görülmelidir.

İlk kontrol dosyasında ne bulunmalı?​

Güncel tapu kaydını, mirasçılık belgesini ve devir sözleşmesini karşılaştırın. İşlem öncesinde elbirliği paylı mülkiyete çevrilmişse, sonraki satışın değerlendirmesi de buna göre değişebilir. Ayrıca sözleşmeden doğan önalım kaydı varsa bunu yasal önalım hakkından ayrı inceleyin.

Genel çerçeve için önalım hakkı rehberindeki paylı mülkiyet koşullarını okuyun. Somut devirde hakkın bulunup bulunmadığını ve varsa başvuru süresini, yalnız aile bağından hareketle belirlemeyin.