Elbirliği mülkiyeti nasıl kurulur?

Elbirliği mülkiyeti, kanunun veya kanunda öngörülen bir sözleşmenin oluşturduğu topluluk ilişkisine dayanır. İki kişinin aynı taşınmazı alması ya da bir kâğıda “elbirliğiyle kullanacağız” yazması, tek başına bu mülkiyet türünü kurmaz. Önce ortaklığın hukuki dayanağı, ardından taşınmazın edinim ve kayıt işlemi belirlenir.

Mirasla ne zaman oluşur?​

Türk Medeni Kanununun 640. maddesine göre birden çok mirasçı varsa, mirasın geçmesiyle paylaşmaya kadar terekenin hak ve borçlarını kapsayan miras ortaklığı doğar. Mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahip olur. Bu ortaklığı, ancak tapu müdürlüğünde birlikte yeni sözleşme imzalandığında oluşan bir ilişki gibi düşünmeyin.

Mirasçılık belgesiyle hak sahipleri belirlenir; tapu intikali ise kaydın bu miras ilişkisiyle uyumlu hale getirilmesidir. Kanunun 705. maddesi, mirasla tescilden önce kazanılan taşınmaz mülkiyetinde tasarruf işlemleri için tescilin önemini ayrıca düzenler.

Miras dışında da kurulabilir mi?​

Evet. Kanunun 701. maddesi yalnız mirası değil, kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeden doğan toplulukları esas alır. Örneğin Türk Borçlar Kanununun 638. maddesi, adi ortaklık için edinilen veya ortaklığa devredilen şeylerin ve ayni hakların ortaklık sözleşmesi çerçevesinde ortaklara elbirliğiyle ait olmasını düzenler.

Ancak adi ortaklık sözleşmesi bulunmasını, taşınmazın mülkiyetinin gerekli işlem ve tescil yapılmadan kendiliğinden devredildiği şeklinde yorumlamayın. Ortaklık ilişkisinin kurulmasıyla taşınmazın o ilişki için edinilmesi farklı aşamalardır. Sözleşmenin gerçek içeriği ve işlem şekli birlikte incelenir.

İşleme hazırlıkta neyi karşılaştırmalısınız?​

Topluluğun dayanak belgesini, kimlerin ortak olduğunu, taşınmazın güncel malik kaydını ve edinim belgesini eşleştirin. Birlikte para ödenmesi, birlikte kullanım veya aile bağı tek başına tapudaki mülkiyet türünü göstermez.

Örneğin iki kişinin tapuda belirli oranlarla paylı malik olmasıyla, kanuni ortaklık nedeniyle elbirliği halinde malik olması aynı değildir. Mevcut paylı kaydı değiştirmek isteniyorsa, yalnız isim veya pay oranını yeniden yazdırmak yerine kurulacak ilişkinin hukuki dayanağını tapu birimi ve hukukçuyla açıklığa kavuşturun.