Apartman yönetimi nasıl kurulur?

Apartman yönetimini oluşturmak için kat malikleri, yönetim planı ve Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde toplanıp yöneticiyi seçer; kararları ve yönetimin hesap düzenini kurar. Bu işlem, sırf bir apartman adı belirlemek veya komşular arasında mesaj grubu açmakla tamamlanmaz.

Önce yönetim planını ve malik listesini hazırlayın​

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 27–28. maddeleri, yönetimin kat malikleri kurulu ve yönetim planıyla ilişkisini düzenler. Bağımsız bölümleri, maliklerini ve arsa paylarını belirleyin; toplantı zamanı, çağrı ve yöneticiye ilişkin plan hükümlerini okuyun.

Apartmanda yaşayan kişiyle kat malikinin aynı kişi olmayabileceğini dikkate alın. Kiracının oturması, malik adına kendiliğinden oy kullanması anlamına gelmez; temsil varsa yetkisi ayrıca değerlendirilir.

Toplantı ve yönetici seçimini ayırın​

Kanunun 29–31. maddelerindeki toplantı, çağrı ve oy kuralları izlenir. İlk toplantıda sayı ve arsa payı bakımından yarıdan fazla katılım aranmasıyla, belirli kararın ayrıca gerektirdiği çoğunluğu aynı saymayın. İkinci toplantı yapılması da her karar için özel çoğunlukları kaldırmaz.

Yönetici, bütün kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğuyla atanır. Bir kişi veya üç kişilik yönetim kurulu seçilebilir; yöneticinin mutlaka malik olması gerekmez. Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümde yönetici atanması zorunludur.

Örneğin toplantıya gelenlerin çoğu bir kişiyi istese bile, bütün maliklerin sayı ve arsa payı çoğunluğu sağlanmamışsa yönetici seçimini yalnız katılanların çoğunluğuyla tamamlanmış saymayın.

Kararı ve hesap düzenini oluşturun​

Kararları kanuna uygun noter tasdikli karar defterine yazın; katılanların imzaları ve aykırı oyların gerekçeleri kayda geçsin. Yönetici, gelir-gider belgelerini ve yönetim kayıtlarını düzenli saklamalıdır. Banka hesabının yönetici sıfatı belirtilerek yürütülmesi de kanunda düzenlenir.

Görev devralınıyorsa önceki kararları, mevcut sözleşmeleri, borç ve alacakları, kasa/banka kayıtlarını teslim tutanağıyla karşılaştırın. Yeni yönetici seçilmesini eski borçların ortadan kalkması gibi değerlendirmeyin.

İşletme projesini kurulda onaylayın​

Güncel 37. maddeye göre işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Kabul edilmiş proje yoksa yönetici gecikmeksizin geçici proje hazırlar; en geç üç ay içinde genel kurulda aynen veya değiştirilerek kabul kararı alınır. Gelir-gider tahminini ve her malike düşen avansı, kanundaki gider paylaşımıyla birlikte hazırlayın.

Sık sorulan sorular​

Malikler yönetici seçemiyorsa yönetimsiz kalmak zorunlu mu?​

Hayır. Kanunun 34. maddesi, anlaşamama veya toplanıp yönetici atayamama halinde bir kat malikinin başvurusuyla sulh mahkemesince yönetici atanması yolunu düzenler.