Alım, önalım ve geri alım hakları aynı edinim imkânını ifade etmez. Alım hakkı sözleşmedeki koşullarla taşınmazı edinmeyi istemeye; önalım belirli bir satış üzerine öncelikle edinmeye; geri alım ise satılan taşınmazı kararlaştırılan koşullarla geri istemeye yönelir. Önce belgenin hangi hakkı kurduğunu belirleyin.
Örneğin bir taşınmazı bugün satan kişinin belirli koşullarla geri edinme imkânını saklı tutması, başka bir kişinin ilerideki satış için önalım hakkı elde etmesiyle aynı değildir. Sadece belgede “öncelik” yazmasından hangi hakkın kurulduğu çıkarılamaz.
Kanunun 238. maddesi, bu sözleşmesel hakların en çok on yıllık süre için kararlaştırılabileceğini düzenler. Sözleşmede yazan süreyle tapu şerhinin etki süresini ve hak kullanılırken takip edilecek dava süresini tek takvim gibi okumayın.
Paydaşlar arasındaki kanuni önalım ise ayrıca 732. maddede düzenlenir; bu karşılaştırmadaki sözleşmesel önalımla aynı kuruluş dayanağına sahip değildir. Somut hakkın kullanılması için belge ve işlem tarihleriyle hukuki inceleme yaptırın; bütün haklara tek bildirim veya dava süresi uygulamayın.
Üç hak hangi noktada ayrılır?
| Hak | Temel ayrım |
|---|---|
| Alım, diğer adıyla iştira | Hakkın kullanılması için malikin önce üçüncü kişiye satış yapması beklenmez; sözleşmedeki koşullar incelenir. |
| Sözleşmeden doğan önalım | Satış veya ekonomik bakımdan satışa eşdeğer işlem üzerine, kanun ve sözleşmedeki koşullarla gündeme gelir. |
| Geri alım, diğer adıyla vefa | Satıcının devrettiği taşınmazı geri edinmesine yönelik hak söz konusudur. |
Örneğin bir taşınmazı bugün satan kişinin belirli koşullarla geri edinme imkânını saklı tutması, başka bir kişinin ilerideki satış için önalım hakkı elde etmesiyle aynı değildir. Sadece belgede “öncelik” yazmasından hangi hakkın kurulduğu çıkarılamaz.
Sözleşmenin şekli ve süresi nasıl incelenir?
Türk Borçlar Kanununun 237. maddesindeki genel kurala göre alım ve geri alım sözleşmeleri resmî şekle; önalım sözleşmesi yazılı şekle tabidir. Özel kanun hükümleri ayrıca değerlendirilir. Birine ait şekil şartını diğerine uygulamayın.Kanunun 238. maddesi, bu sözleşmesel hakların en çok on yıllık süre için kararlaştırılabileceğini düzenler. Sözleşmede yazan süreyle tapu şerhinin etki süresini ve hak kullanılırken takip edilecek dava süresini tek takvim gibi okumayın.
Tapu şerhi neyi değiştirir?
Türk Medeni Kanununun 735–736. maddeleri, şerh edilen hakların belirtilen süre ve koşullarla sonraki maliklere karşı ileri sürülmesini düzenler. Şerh, mülkiyetin hemen hak sahibine geçtiği anlamına gelmez. Hak sahibini, taşınmazı, dayanak sözleşmeyi ve şerhin tarihini birlikte kontrol edin.Paydaşlar arasındaki kanuni önalım ise ayrıca 732. maddede düzenlenir; bu karşılaştırmadaki sözleşmesel önalımla aynı kuruluş dayanağına sahip değildir. Somut hakkın kullanılması için belge ve işlem tarihleriyle hukuki inceleme yaptırın; bütün haklara tek bildirim veya dava süresi uygulamayın.
