634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu; bağımsız bölüm mülkiyetini, ortak yerleri ve bunların yönetiminde maliklerin hak ve yükümlülüklerini düzenleyen temel kanundur. Bir apartman veya sitedeki sorunu araştırırken yalnız “kanunda böyle” sözüyle yetinmeyin; konunun hangi hükme ve hangi bina belgesine bağlandığını belirleyin.
Örneğin bir park yerinin kime ait olduğu tartışılıyorsa önce ortak yer veya eklenti niteliği araştırılır. Bundan ayrı olarak kullanım düzeni ve gider konusu incelenir. Yalnız son toplantı kararına bakmak, alanın mülkiyetini açıklamayabilir.
Toplu yapılar için özel hükümler bulunduğundan her siteye sıradan apartmanın bütün karar oranlarını uygulamayın. Özellikle 2026’da değişen hükümler bakımından eski örnek yerine güncel resmî metni kullanın.
Kat irtifakı bulunması, yönetim hükümlerinin hiçbir durumda uygulanmayacağı anlamına gelmez; kanunun 17. maddesindeki koşullar ayrıca incelenir. Yapı ruhsatı, kira sözleşmesi ve tapu işlemiyle ilgili başka düzenlemelerin de gerektiği konular olabilir. Soruyu belge ve işlem türüyle sınırlayarak değerlendirin.
Hangi soru için hangi bölüme bakılır?
Kanunun güncel resmî metni, farklı konuları ayrı maddelerde düzenler. Aşağıdaki harita başlangıç içindir; tek maddeyi diğer hükümlerden kopararak kesin sonuç çıkarmak için kullanılmaz.| Konu | İlk bakılacak hükümler |
|---|---|
| Bağımsız bölüm, eklenti ve ortak yer | Tanımlar ve bağlantılar: maddeler 2–6 |
| Ortak kullanım ve bakım | Haklar ve yükümlülükler: maddeler 16–19 |
| Gider ve avans | Genel giderlere katılma: madde 20 ve ilgili hükümler |
| Yönetim planı ve karar | Yönetim düzeni: maddeler 27–33 |
| Yönetici, hesap ve denetim | Yönetici/işletme projesi/denetim: maddeler 34–41 |
| Toplu yapı | Özel kapsam ve yönetim: madde 66 ve devamı |
Örneğin bir park yerinin kime ait olduğu tartışılıyorsa önce ortak yer veya eklenti niteliği araştırılır. Bundan ayrı olarak kullanım düzeni ve gider konusu incelenir. Yalnız son toplantı kararına bakmak, alanın mülkiyetini açıklamayabilir.
Kanunla yönetim planının ilişkisi nedir?
Yönetim planı binanın yönetim ve kullanım düzenini somutlaştırır; emredici kanun hükümlerini ortadan kaldıran serbest bir metin değildir. Bir kararın yönetim planını değiştirip değiştirmediği ve değişiklik koşulları ayrıca değerlendirilir.Toplu yapılar için özel hükümler bulunduğundan her siteye sıradan apartmanın bütün karar oranlarını uygulamayın. Özellikle 2026’da değişen hükümler bakımından eski örnek yerine güncel resmî metni kullanın.
Somut uyuşmazlık için hangi belgeler gerekir?
Güncel tapu/proje, yönetim planı ve değişikliklerini; ilgili kurul kararını, gider belgesini veya işletme projesini soruna göre bir araya getirin. Bir makbuz, bir alanın mülkiyetini; bir yönetici duyurusu da her kararın usulüne uygunluğunu tek başına kanıtlamaz.Kat irtifakı bulunması, yönetim hükümlerinin hiçbir durumda uygulanmayacağı anlamına gelmez; kanunun 17. maddesindeki koşullar ayrıca incelenir. Yapı ruhsatı, kira sözleşmesi ve tapu işlemiyle ilgili başka düzenlemelerin de gerektiği konular olabilir. Soruyu belge ve işlem türüyle sınırlayarak değerlendirin.
