3194 Sayılı İmar Kanunu arsa sahipleri için hangi temel kuralları içerir?

3194 sayılı İmar Kanunu, arsa sahibinin plan kararından yapı kullanımına uzanan süreçte karşılaştığı temel çerçevedir. Kanunu yalnız “kaç kat yapılır?” sorusuyla okumak eksik kalır. Mülkiyet, plan, parsel düzenlemesi, ruhsat ve kullanım izni farklı işlemlerdir; bir aşamadaki belge sonraki aşamanın da tamamlandığını göstermez.

Tapu ile planın cevaplarını ayırın​

Tapu taşınmaz üzerindeki mülkiyet ve kayıtları gösterir. Yapılaşma değerlendirmesi için ayrıca yürürlükteki plan ve hükümleri gerekir. Kanunun 5. maddesi nazım planı, uygulama planını, kadastro parselini ve imar parselini ayrı kavramlar olarak tanımlar. Bu nedenle eski tapudaki alanı ve parsel numarasını, bugünkü uygulanabilir yapı alanı gibi kullanmayın.

İlk dosyanıza güncel parsel kimliğini, ilgili idareden edinilen imar durumunu, plan paftasını ve plan notlarını koyun. Özel kanun veya koruma kararı varsa bunu da ayrıca araştırın. Genel kanundaki bir hüküm, bütün parsellerde aynı kullanımın mümkün olduğunu söylemez.

Plan değişikliği ve parsel işlemini ayrı izleyin​

Kanunun 8. maddesi planların onay ve ilan sürecini düzenler. Parselin bulunduğu alandaki yeni plan veya değişikliği değerlendirirken ilan tarihini ve işlem numarasını kaydedin; yalnız çevreden duyulan gelecekteki plan beklentisine dayanmayın. İlan ve itiraz süreleri için somut işlemin resmî kaydını esas alın.

Kanunun 18. maddesi kapsamındaki düzenleme ise mevcut parsellerin imar planına uygun biçimde yeniden oluşturulması ve dağıtımıyla ilgilidir. Buradaki düzenleme ortaklık payı üst sınırını, her taşınmazda kesin uygulanacak sabit kesinti gibi hesaplamayın. Önceki işlem, dağıtım ve somut düzenleme dosyası incelenmelidir.

Ruhsatı ve kullanım iznini birbirine karıştırmayın​

21 ve 22. maddeler ruhsat gerekliliği ile başvuru çerçevesini; 30. madde tamamlanan yapının kullanım iznini ele alır. İnşaata ilişkin izinle kullanım aşamasının belgesi aynı değildir. Projenin uygulandığı sırada değişiklik istenirse bunun ruhsat ve eklerine etkisi baştan incelensin.

Ruhsat dışındaki istisnalar sınırlı koşullara bağlıdır. “Küçük yapı”, “prefabrik” veya “köyde” sözcüğünden tek başına sonuç çıkarmayın. Yapının niteliğini, yerini ve uygulanacak mevzuatı ilgili idareye açık biçimde gösterin. Aykırılık halinde 32. maddede durdurma süreci düzenlenir; işe başlamadan belge kontrolü bu nedenle önem taşır.

Eksik belgeyi bir sonraki işleme dönüştürün​

Örneğin elinizde yalnız tapu varsa ilk adım rastgele bir ev projesi sipariş etmek değildir. Güncel plan/imar durumu ve uygulama geçmişini tamamlayın. Plan var fakat parselin uygulama durumu belirsizse, yetkili birimden somut dosya bilgisi isteyin. Ruhsatlı mevcut yapıda değişiklik düşünüyorsanız onaylı projeyi temin edin.

Dayanak için 3194 sayılı Kanunun güncel metnini kullanın. Maddeleri tarihli belgenizle birlikte değerlendirmek, eski mevzuat alıntısıyla bugünkü işleme karar verme riskini azaltır.

Sık sorulan sorular​

Tapuda arsa yazması hemen inşaata başlanabileceğini gösterir mi?​

Hayır. Mülkiyet kaydına ek olarak plan, parselin uygulama durumu ve yapılacak işin proje/izin koşulları incelenmelidir.

Kanundaki genel kural bütün özel alanlarda tek başına yeterli mi?​

Özel kanunlar, koruma statüleri ve ilgili diğer düzenlemeler de etkili olabilir. Somut parselde hangi idarenin ve mevzuatın uygulanacağı belirlenmelidir.