“Zilyet tapu” ifadesi bir ilanda veya satış görüşmesinde kullanıldığında, elinizdeki belgenin tapu sicilindeki mülkiyet kaydını gösterdiğini varsaymayın. Zilyetlik, bir şey üzerinde fiilî hâkimiyet bulunmasıdır; taşınmaza sahip olma ve onu kullanma durumu ile tapuda malik olarak kayıtlı olma aynı kavram değildir. Önce belgenin kim tarafından, hangi işlem için düzenlendiğini belirleyin.
Bu yüzden “yıllardır burayı ben kullanıyorum” açıklaması ile “tapu kaydında malik benim” açıklamasını ayırın. Kullanımın süresi, dayanağı ve taşınmazın hukuki durumu araştırılmadan ikisinden aynı satış yetkisi sonucu çıkarılamaz.
Ödeme yapmadan önce bu soruları tapu ve kadastro birimleriyle ilgili kayıt üzerinden netleştirin. “Sonra tapusu çıkacak” sözü varsa hangi başvuruya, karara veya kanuni işleme dayandığını belgeyle isteyin. Vergi kaydı, elektrik aboneliği veya çevreleme gibi olguları tek başına mülkiyet tescili saymayın.
Özellikle kamu veya orman alanı iddiası, kadastro uyuşmazlığı ya da kayıtlı başka malik varsa dosyanın hukuki dayanağı incelenmelidir. Başkasının zilyetlik iddiasını satın almakla tapulu taşınmaz satın almanın sonucu ve riski aynı kabul edilemez.
Zilyetlik ile mülkiyet arasındaki fark
Türk Medeni Kanunu'nun 973. maddesi zilyetliği fiilî hâkimiyet üzerinden tanımlar. Bir yeri kiralayan kişi de kullanımı nedeniyle zilyet olabilir; bu, kiralanan yerin mülkiyetini kazandığı anlamına gelmez. Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması bakımından ise kural tapuya tescildir; kanunda özel kazanma halleri ayrıca düzenlenir.Bu yüzden “yıllardır burayı ben kullanıyorum” açıklaması ile “tapu kaydında malik benim” açıklamasını ayırın. Kullanımın süresi, dayanağı ve taşınmazın hukuki durumu araştırılmadan ikisinden aynı satış yetkisi sonucu çıkarılamaz.
Sunulan belgeyi nasıl kontrol edersiniz?
Belgenin başlığına, düzenleyen makama, tarihine, ada ve parsel bilgilerine bakın. Kullanıma ilişkin bir yazı, harici devir belgesi veya bir tespit tutanağı sunuluyorsa bunun güncel tapu kaydı yerine geçtiğini düşünmeyin. Belgedeki kişinin malik mi, kullanıcı mı, mirasçı mı olarak gösterildiğini sorun.| Kontrol | Açıklığa kavuşturulacak konu |
|---|---|
| Güncel tapu kaydı | Taşınmaz kayıtlı mı; malik, pay ve kayıtlı haklar neler? |
| Sunulan kullanım belgesi | Neyi tespit ediyor, mülkiyet konusunda hangi hukuki dayanağa sahip? |
| Parsel ve kadastro bilgisi | Belgenin anlattığı yer ile gösterilen yer aynı mı? |
| Devir iddiası | Tam olarak hangi hak veya iddia, hangi yolla devredilmeye çalışılıyor? |
Ödeme yapmadan önce bu soruları tapu ve kadastro birimleriyle ilgili kayıt üzerinden netleştirin. “Sonra tapusu çıkacak” sözü varsa hangi başvuruya, karara veya kanuni işleme dayandığını belgeyle isteyin. Vergi kaydı, elektrik aboneliği veya çevreleme gibi olguları tek başına mülkiyet tescili saymayın.
Uzun süre kullanmak otomatik tapu sağlar mı?
Hayır. Kanunda zilyetliğe dayalı tescil istenebilen özel durumlar vardır; fakat taşınmazın kayıt durumu, niteliği ve diğer koşullar birlikte değerlendirilir. Belirli bir süreyi doldurmuş olmak, bütün araziler için kendiliğinden tapu oluştuğu anlamına gelmez.Özellikle kamu veya orman alanı iddiası, kadastro uyuşmazlığı ya da kayıtlı başka malik varsa dosyanın hukuki dayanağı incelenmelidir. Başkasının zilyetlik iddiasını satın almakla tapulu taşınmaz satın almanın sonucu ve riski aynı kabul edilemez.
