İstanbul satılık daire rehberi: Fiyat karşılaştırması, bina yaşı ve tapu kontrolü

İstanbul'da satılık daire karşılaştırırken şehir ortalamasını tek bir dairenin fiyatı gibi kullanmayın. Benzer konum, kullanım alanı, bina özellikleri ve hukuki durumdaki daireleri aynı tarihte değerlendirin. Bina yaşını da fiyatın veya güvenliğin tek ölçütü saymayın; adres ve yapı belgelerini teknik incelemeyle birlikte ele alın.

İstanbul endeksi ile daire fiyatını ayırın​

TCMB'nin Konut Fiyat Endeksi İstanbul için fiyatların zaman içindeki değişimini izlemeye yardımcı olur. Endeks banka değerleme raporlarından yararlanır; belirli bir ilan için bugün ödenmesi gereken satış bedelini vermez. Endeks düzeyini TL/m² gibi okumayın veya şehirdeki bütün ilçelere aynı artışın uygulandığını varsaymayın.

Karşılaştırma listenizi mümkün olduğunca benzer özellikte dairelerden oluşturun. İlanın görülme tarihini kaydedin; aynı dairenin farklı emlakçılardaki ilanlarını ayrı emsaller gibi saymayın. İstenen bedel, pazarlık sonucu duyulan bedel ve belgelenmiş gerçekleşmiş satış farklı veri türleridir. Kaynağı belirsiz bir sayıyı gerçekleşmiş satış gibi yazmayın.

Ulaşım veya manzara gibi bir fark gördüğünüzde kanıtsız bir yüzde ekleyerek değer üretmeyin. Farkı açıkça kaydedin; tek bir eksik bilgiyi tahminle kapatmak yerine daha uygun karşılaştırma bulun veya bağımsız değerleme desteği alın.

Bina yaşını İBB inceleme bilgisiyle karıştırmayın​

İBB'nin bina tespiti kapsamında açıkladığı Hızlı Tarama çalışması, İstanbul'daki binaların adrese dayalı risk sıralamasına yöneliktir. Belediyenin açıklaması, kesin nitelikte risk sonucu istenen durumlarda ilgili esaslara göre ayrıntılı inceleme gerektiğini de belirtir. Dolayısıyla bir hızlı tarama sonucu ile ayrıntılı yapı değerlendirmesini aynı belge saymayın.

Satıcıdan varsa raporun tamamını, hangi bina için hazırlandığını ve tarihini isteyin. Bir ekranın yalnız olumlu görünen bölümüne veya “yeni bina” sözüne dayanmayın. Binanın mevcut durumunun raporla ilişkisinin değerlendirilmesi için yetkin uzmana başvurun. Boya, yeni mutfak veya dış cephe yenilemesi taşıyıcı sistem incelemesinin yerine geçmez.

Tapu ve gördüğünüz daireyi eşleştirin​

İlan adresi, tapudaki ada-parsel ve bağımsız bölüm bilgisiyle gezdiğiniz dairenin aynı yeri gösterdiğini kontrol edin. Aynı parselde birden fazla blok veya daire bulunabileceğini hesaba katın. TKGM'nin herkese açık parsel haritasını malik veya daire içi numarası doğrulama hizmeti gibi kullanmayın.

Malik veya yetkili kişi üzerinden güncel kayıt ve işlem koşullarını inceleyin; ruhsat, yapı kullanma izni ve proje gibi belgeleri ilgili idareden doğrulatın. Fiyat karşılaştırmasında daha ucuz görünen dairenin belgesiz kalan riskini sıfır maliyet saymayın. Açıklanmayan bir kayıt veya fiziki uyumsuzluk varsa ödeme ve sözleşmeden önce somut açıklama isteyin.

Sık sorulan sorular​

İstanbul fiyat endeksi yükseldiyse incelediğim dairenin değeri de aynı oranda artmış mıdır?​

Endeks şehir ölçeğinde fiyat hareketini gösterir; belirli dairenin konumu, özellikleri ve hukuki durumu için bire bir değerleme sonucu değildir. Karşılaştırmayı güncel ve uygun emsaller üzerinden yapın.